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不動産契約書を読み解く3



前回は、契約書の中でも見出しとなる物件、当事者、条件などのお話を書かせて頂きました。


今回は契約書の条文を見ていきます。

ここで書いている内容は私が使用している、見たことがある契約書について勝手に書いています。ここに書いていることがすべてではありませんし、ここに書いていないからその契約書が間違っているわけでもありません。

契約書を提供している先が作成したものを我々はひな形として使用していますので、くれぐれも偏った見方にならないようにお願いします。



■売買の目的物、代金につていの定め


ここでは、売主と買主が特定の不動産の取引をいくらで売買しました。という内容が書かれています。

小説で例えるとプロローグです。物語の始まりです。

こちらの内容は前回書きました内容が正しければ何の問題もないでしょう。


■売買する対象の面積

マンションや一戸建て、土地すべてのケースででてきます。

・マンションの場合

登記されている面積(公簿)と販売資料(パンフレットなど)の面積(壁芯)と面積が違います。

違う理由は公簿は室内の内側のみを測量した面積で、壁芯はお隣と壁が共有されているため、その壁の中心を互いの端と考えて面積を算定します。

・一戸建て・土地の場合

一戸建ての場合は、建てられて測量された面積が登記簿(本来は、登記事項証明書と記載しないといけないのですが、慣れ親しんでいる登記簿という言葉をこちらでは使用させて頂きます。)に記載されています。

ここで問題になるのが土地の面積です。昔々に測量はしたけど今まで測量をし直していない。そんな時に問題としてでてきます。

実際に測量しなおしてみたら大きくなった、小さくなったってなると、売買代金も同じように上げ下げする必要が本来ありますよね。

なので、契約書に記載している面積と実際に測量をし直した面積が違ってもお互い文句はいわないで取引しましょうね。売買代金も変更なしですよ。という定め方があります。

また、戸建て、土地の場合では、実際の測量をして過不足出たら、ちゃん精算しなおしましょう。そのような定め方もあります。


余談ですが、

関西では測量にかかる費用も発生するため、測量はせずに取引するケースが多いです。

しかし、関東ではちゃんと測量して代金もそれに合わせましょう。ってことが多いです。

関西よりも関東の方が地価が高かいため、わずかの差でも土地代金は大きく変わることがあるため、測量代を支払っても安く買える、高く売れる可能性があるのでしっかりとされていると聞いたことがあります。


■手付金について

こちらは前回よりお話している通りです。残代金の支払時に売買代金の一部として無利息で充当する文言があるかチェックしましょう。

また、本当に稀にありますが、手付金の支払無しで契約をする場合は、この条文は入りません。

手付金自体の取り交わしが無いためです。

そうなると、お互いに手付解除ができないため、違約解除での解約しかできなくなる恐れが出てきます。

基本的にはそうならないように手付金を差し入れて頂いて契約を進めていきます。

我々不動産会社が仲介に入る場合は、目安として売買代金の一割もしくは切りよく100万円などにする場合があります。

この手付金の額が少ない場合、例えば手持ち資金が少なくすぐに用意できる金額が10万円しかない場合も稀にあります。

その場合でも勿論、契約自体は有効に成立しますが、この手付解除を利用する場合、売主買主共に10万円の負担でその契約をやめることができます。

売主側で見ると、大きく値交渉を受けて売却を決めた後に、それよりも高い金額で購入する方が現れた場合、今の契約を破棄して乗り換えることができます。

買主側で見ると、希望条件に近い物件が出てきた場合、手付金を流して契約を破棄して新たなにそちらに切り替えることができます。

それではせっかく契約を行ったのに互いに簡単に約束が反古されないようにある程度の金額を手付金の額としてお願いしています。

別の見方で言うと、売主は頂いた手付金を基にお引っ越しの準備などもされるため、いわゆる売主の支度金としての意味もあります。

※手付解除を利用した場合でも仲介に不動産会社さんが入っている場合は、自己都合でのキャンセルのためお取引にかかる仲介手数料が売主、買主ともに生じることも忘れずにいて下さい。

売買価格が3000万円の物件で手付金は10万円で契約しても契約自体は10万円を諦めることで次に進めますが、別途仲介手数料として約100万弱のお支払い義務が生じます。なので、結果的には110万弱のお支払が出ますので契約を結ぶ際はしっかりと購入の意思、売却の意思を固めてからご契約してください。


■売買代金のお支払時期と方法について

①こちらの条文は買主が売主に対して、いつまでにどのような形でお支払をするのか。

②中間金がある場合は、その定め。

③最後に残代金の支払い場所はどこで行うのか?


①の取り決めでは最終の支払期日の確認として記載されています。また、買主から売主へ支払う支払方法も記載されています。

一般的には現金もしくは小切手と書かれているのですが、実務上ではほぼ現金でのお支払です。(住宅ローン利用の場合も現金)

小切手は現実的にはあまり利用価値がありません。一般の個人の方が小切手を持っていることが少ないのは当然ですが、売主側で住宅ローンの残債が残っている場合は、買主から受け取る売買代金で借入の返済が必要となります。

そうなると、小切手の場合であれば、その日に現金化できない恐れがあるためです。それを知らずに受け取りしてしまった場合、売主側の住宅ローンの返済手続きがその日にできなくなりお金の支払はしたので名義変更はできるけど、売主の担保設定が残ったままで名義変更を行うこととなる場合も考えられます。

なので、実務の世界では小切手はお取引時にはご遠慮いただいている点もあります。


②中間金も無利息で残代金に充当することが記載されています。


③支払い場所については、この定めが記載されていない場合、原則は物件の場所で取引することとなります。

多くの方が住宅ローンを利用される場合は金融機関さんからの借入のため、通常は借入する金融機関さんでお取引されますので、その金融機関さんが指定場所となります。


■所有権の移転の時期について

書かれている内容は買主が売買代金の全額を売主に支払、売主が受領した時に名義が移転するという内容が書かれています。

文章を読むと当たり前のことを書いている。そう感じる方が大半ではないでしょうか?


「不動産売買契約書」の際に書きましたが、契約は口約束でも成立します。

そこでもめ事がないように契約書にしました。

ここで、いつ名義が代わるかを決めていないと契約した段階で名義も移ることになります。

そうならないように、お金の全額を支払って受領する時に名義が代わると決めているんです。


■引渡しつについて

買主から売買代金の全額を受領したので、売主も物件を引き渡すことと書かれています。

所有権移転の時期と意味合い的には同じだと思って頂いてよいでしょう。


■移転手続きの登記の申請について

こちらも以前の記事で書きましたが売主、買主それぞれがどのような形で負担するかを決めています。

売主・買主双方がご自身にかかる費用負担になっているかどうか確認しておきましょう。


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