• Takayuki

不動産契約書を読み解く4



前回に引き続き契約書の条文のお話を書かせて頂きます。


今回も契約書の条文を見ていきます。

ここで書いている内容は私が使用している、見たことがある契約書について勝手に書いています。ここに書いていることがすべてではありませんし、ここに書いていないからその契約書が間違っているわけでもありません。

契約書を提供している先が作成したものを我々はひな形として使用していますので、くれぐれも偏った見方にならないようにお願いします。



■契約書へ貼付する印紙について


印紙税法で定められている印紙を契約書へ貼付します。

知ってる方は知っていると思いますが、契約書を売主、買主双方が原本を持ちます。

その時に貼る印紙。売主が用意した印紙は買主へ、買主が用意した印紙は売主へそれぞれ貼付します。

ご存じ出なかった方は雑学の一つとして覚えると「おおっ」って反応でるかもです(^^♪

この印紙代も法律で定められた金額を貼付することになるのですが、特例等で減税となることがあります。

今現在も特例で減税されています。


■公租・公課について

いわゆる、固定資産税・都市計画税のことです。

こちらも前回書きましたが、関西では4月1日を起算日として取引されています。

なので、4月1日~12月31日の間でお取引をする場合はその年度内での税額に基づいて日割り計算を行い売主、買主で精算します。

一般的にはお取引日からが買主の負担です。

5月1日がお取引日だとすると、4月1日~4月30日までが売主、5月1日~翌年3月31日までが買主負担となります。

この場合はそれで済むので良いのですが、1月1日~3月31日の間でお取引となると、さらにプラスの精算方法がでてきます。

それは、1月1日現在の所有者に対して、4月1日以降に税額の納付書が届きますので、その4月1日から翌年3月31日までの精算をどうするか?その精算方法を取り決める事となります。

なぜ丸々1年分を精算するかは、4月1日以降でないと売主の所へ納付書が届かないからです。

ではその精算の方法はどうするのか?3パターンに分けることができます。


①今年度の税額を基にして翌年の税額とみなして精算する方法。

これはお取引日が3月1日だとすると、3月1日~3月31日までが通常の精算ですればOKです。そして4月1日~翌年3月31日までを今年度の税額を使ってお取引日に精算する方法です。

この場合は、税額が変動する恐れはありますが、お取引日で買主から売主へ税金をお支払頂き売主が4月1日以降に納めることになります。そうすると、お取引終了以降は互いに連絡を取り合うことなく、買主から頂いた代金をもって納税することができますので、後々の手間がかかりません。

但し、見込みでの精算のため増減する恐れがあります。売主、買主いずれかが払い過ぎ、受け取り不足になる可能性もあります。

実務の世界ではこの手法での精算が主流です。


②実際に納付書が届いてから精算をする方法

先ほどのお取引日と同じく3月1日をお取引日とした場合、今年度の精算は上記と同じです。4月1日に売主の元へ納付書が届いたら買主へ連絡を入れてその代金を売主へ支払ってもらい、その代金をもって納税する方法。


③前段と同じ条件で、納付書が届いたら買主へ郵送して買主にて納税してもらう方法。


②と③については、新年度になって該当年度の納付書が届いてからの対応となりますので、間違いない金額での精算方法です。その一方考えておかないといけないのが、リスクです。

②の場合のリスクとしては、買主へ連絡がつかない。買主が支払ってくれない。などのリスクが考えられます。

③の場合のリスクとしては、買主へ郵送したけど、納税してくれない。郵便が届かない。などの可能性があります。


お取引から日にちが経ってしまう分、売主、買主双方とも記憶が薄れてしまい忘れてしまう可能性もでてきます。

万が一買主が支払ってくれなければ売主が全額負担となります。まして、納付書を送って受け取りの確認ができたから大丈夫って思っていても、買主が納付してくれなければその請求は売主へ届きます。ちょっと怖いですよね。ご自身の所へ連絡が来るときには督促状でやってくるかもしれません。


そのような忘れてしまうリスクなども考慮して、お互いに損得が生じるかもしれませんが、お取引日に精算する方法を採用している次第です。


■収益の帰属・負担金の分担について

なんか難しそうな言葉で書かれていますが、内容自体は、マンションの場合だと管理費、修繕積立金、もしくは土地の地代など生活で利用するにあたり税金以外で発生している費用の精算をします。

こちらの場合は、月単位での精算となります。

電気・ガスなどの場合は、個別での契約が大半だと思うので精算は行いません。その代わりそれぞれの解約手続きを忘れずにして下さいね。手続き忘れていると請求書が飛んできますよ(>_<)

いわゆる不動産投資物件(収益物件)の場合では、賃借人さんがお住まいであれば、家賃収入が入りますので、この家賃収入も同様に日割りで精算することになります。

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