• Takayuki

不動産契約書を読み解く7



前回に引き続き契約書の条文のお話を書かせて頂きます。


今回も契約書の条文を見ていきます。

ここで書いている内容は私が使用している、見たことがある契約書について勝手に書いています。ここに書いていることがすべてではありませんし、ここに書いていないからその契約書が間違っているわけでもありません。

契約書を提供している先が作成したものを我々はひな形として使用していますので、くれぐれも偏った見方にならないようにお願いします。


■瑕疵担保責任について


聞きなれないキーワードではないでしょうか?

瑕疵の意味は?

見えないキズっていう意味になります。

お部屋の内覧をした時に見えるところにキズや汚れなどがあれば、売主から買主へ現在ここにはこんな傷がありますよ。こんな汚れがありますよ。見てもらって確認頂いたうえで買主は購入をするかしないかを決めますよね。

でも、屋根とかなんて見えないからわからないですよね。

実際に雨漏りがしてきた時にしかわかりえません。一応雨漏りがあれば天井の部分に雨シミがあったりするのでわかりやすいです。

それも含めて、シロアリの被害や給排水管の故障など、その時にはわかりえないこと。後々にわかりえたことを保証するための制度です。

しかし、個人間取引の場合では特約により免責をすることができます。


免責とは?

責任を負わない。ということです。


あったとしても限られた期間なので、その期間内に問題が出なければ売主へ請求することができません。


どちらかというと宅建業者が売主、一般消費者が買主。この場合に登場してくる制度です。

売主が宅建業者の場合は最低2年間の瑕疵担保責任を負う期間を設けるようになっています。それ以上の期間を定めても大丈夫です。ただし、その定めが無かったり2年未満の期間を定めた場合は、2年未満の期間で終了するわけでなく、発見してから請求ができます。

そうならないためにほとんどの売主宅建業者はこの瑕疵担保責任の条項は入っています。

本当に稀の稀に入っていないことがありますので、買主からするとラッキー。売主宅建業者からすると見落とした自己責任で対応するしかありません。


しかしながら、この4月1日から新たに施行される民法では、この瑕疵担保責任という言葉が無くなります。

新たに「契約不適合責任」と呼ばれる責任へ変わっていきます。

なので、今月この3月いっぱいまでに契約をされた方はまだ瑕疵担保責任の文言を見ることができます。


何が変わるのか?

これは法律の変更に伴って様々なところで解説がでてきています。

簡単に言うと、瑕疵担保責任の場合、売主宅建業者で引き渡しを受けてから2年以内に見えないキズにより支障が出た場合に請求ができる。それだけでした。そして、個人間取引ではほぼおざなりの条文であったと言えます。


以上のことから個人間取引の場合、仲介会社さんを通して瑕疵担保責任がつけてもらえるのか?つけてもらえないのか?確認してみるといいでしょう。ただし3月末までの限定となります事ご承知おきください。


余談ですが、

私が以前の勤め先の時代の話です。

不動産会社だからと言って、どこの会社も同じレベルで同じような内容で契約書をつくれると思っていました。

大手不動産会社では専門のスタッフがいてるので契約内容については安心です。

地元の不動産会社の場合、賃貸をメインとしていて売買のことがあまりわかっていない。同じく管理メインであったり、売買はされているけども取扱件数が少なかったり。不慣れなスタッフが契約書を作成していたり。

様々な事情がありますが、本当に内容も様々です。

先ほども書きましたが、当時の私の勤める会社は売主です。買主を紹介して下さった仲介会社から契約書のひな型が送られてくるのでチェックを先にさせて頂きます。

読み進めて、この瑕疵担保責任の条文にくると、一般個人間同士の取り決めの文言で、

「売主は一切の瑕疵担保責任を負わない」そんな文言が入っていたことが数回ありました。

その場合は修正して頂くようお願いするので大きなトラブルとかもありませんでした。


なので、契約書は売主、買主双方の権利と義務を明確にしているものなので、しっかりと内容を見聞きすることを心掛けて下さい。

多くの方は住宅を購入される際のご経験で終わってしまうかもしれませんが、投資不動産を購入される方は何度も目にする機会があると思います。ご依頼される仲介会社によって、内容が変わるのは好ましくありません。しっかりと売主の立場、買主の立場にたった契約内容を頭に入れておくと2度目、3度目以降のお取引もスムーズになると思います。

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