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不動産投資する物件の種別

不動産といっても種類は様々です。


①ワンルーム(区分建物)

②ファミリータイプマンション(区分建物)

※区分建物は一部屋のみ所有するお部屋です。全体で何戸もあるので、お部屋の数だけ所有者がいてます。

③戸建て

④テラスハウス

※テラスハウスは、昔の長屋です。お隣さんと繋がっている建物です。

⑤土地

⑥一棟ビル

⑦一棟マンション

一棟マンションもワンルーム、ファミリータイプなど規模、価格によって様々です。


大まかに分けるとこんなもんでしょうか。


お分かりの通り、基本的には小振りなものほど価格は安く、規模が大きくなれば価格が高くなります。


上記の中でも皆さんが初めて投資物件を持たれる場合は



■ワンルームの特徴(区分建物)

・初めての投資として購入しやすい価格設定

・需要も高いのでエリアを間違わなければ空室リスクは低い。

・昔ながらのワンルーム、お風呂とトイレが一緒のユニットタイプは避けるべし。

※セパレートタイプと違い家賃が高く設定しにくい。

・洗濯機置き場が室内にある。

※洗濯機が外置きタイプも上記と同じく家賃設定に影響してきます。

・戸数が多くあるマンションの場合、空室になった時に他の部屋と競合する。

※差別化を図るために、室内の改装、家賃設定で差をつけないとお部屋が埋まらないリスクがある。

但し、戸数が多ければ、月々の負担する管理費等は安くなるメリットもあります。

・管理組合、管理会社が存在すること。

※管理組合とは

 そのマンションの所有者の全員で形成されます。

 建物の修繕計画なども所有者の皆さんで協議されて進められていきます。

 存在しなければ年数の経過に伴い資産価値が減少していく恐れがあります。

 つまり、リノベーションをして他のお部屋と差別化を図っても建物全体のイメージが悪ければ入居したいと思われなくなるリスク。

 そうなると家賃設定を下げないと入居が入らなくなるので将来的に不安がでてきます。

※管理会社とは

 管理組合との契約の元、そのマンションの維持管理を行ってくださいます。皆さんから徴収する管理費は、この管理会社さんへお支払されています。

 管理会社が存在することで、日々の管理はもちろん、建物の大規模修繕等、様々な提案もして下さり、資産価値を保つお手伝いも担ってくれています。

 管理組合が存在しない場合は、大抵、管理会社さんも存在しないことがほとんどです。

 管理組合はあるけれど、管理会社を利用していないケース(自分たちで管理をしている【自主管理】)は稀にあります。



■ファミリータイプマンション(区分建物)

・複数名での入居なので賃料設定も安定しやすい。

・一度入居されると長く入居してもらいやすい。

・区分建物なので、ほぼ管理組合が存在し、管理会社も存在する。資産価値が維持されやすい。

・ワンルームと比べて、月々の管理費等や固定資産税が高くなる。ランニングコストが高い。

・マンションによっては、そこに住んでいないため外部協力金として、別項目で請求されることもある。

・ファミリーが対象となるので、人気のエリア(学校区など)だと空室リスクが低い。家賃設定も強気で設定しやすい。

・基本、ご自身が住まわれるために購入された住人さんが多いので、同マンションでの競合が少ない。

・ワンルームに比べて退去後の改修費用が高くなる。

・購入価格が高い。収益物件としては利回りが低くなる。

※余談ですが、ご自身が住まわれるために購入し、その住まいを賃貸で月10万円で貸し出し、ご自身は賃料5万円の賃貸を借りて住まわると、単純計算ですが、月々5万円の収入を得ることもできます。

実際には、月々の管理費等や固定資産税、住宅ローンを利用の場合は月々の返済額など、差し引いて考えないといけません。

現実的には、購入後に転勤などで住めないために貸し出しされることは多々あります。



■戸建て

・複数名での入居なので賃料設定も安定しやすい。

 その反面、マンションと比べて年数と共に傷んでくるため、定期的な改修がされていないと家賃設定に影響がでる。

・駐車場がない戸建ての場合、駅近でなければ賃料設定が低くなる。

・マンションと比べて改修箇所が多い。補修のリスクが高い。

・マンションと比べて火災保険、地震保険の保険料が高い。

・マンションと比べて駅から離れも借りてはみつかりやすい。但し、外観など補修をされていないと厳しい場合があります。

・退去後の利用方法が多い。

※修繕をしてまた貸し出しする。建物と土地を併せて売却。建物を解体して駐車場として貸し出し。建物を解体して、土地の売買。

お金をかけずに処分する方法ができます。


■テラスハウス

・連棟式の長屋の建物。2軒以上の複数が連なっている建物。

・戸建てに比べて家賃設定は低くなる。

・お隣の音が響きやすい

・リノベーションを実施しすることで家賃設定をあげやすい。

・連なるお家で火災、雨漏りなどがおきると、影響を受けやすい。

・連なるお家を購入できる可能性がある。

※不動産会社がよく行う手法ですが、例えば3つのお家が連なるテラスハスの場合、一つを購入して、残り2軒を買取していったりもします。そうすることで、すべてを取り壊して更地にできるので資産価値が一気に向上します。

場合によっては土地での売買、また自社で建売などとされます。

・お隣の方が購入してくれるケースもある。

※こちらから購入するだけでなく、お隣にお声をかけると購入したいというケースもあります。

どちらのケースも不動産会社は行っています。

・取り壊しが大変。先ほどの例で3つが連なるお家の場合、真ん中のお家だと取り壊しがほぼできません。

取り壊しすることで、両サイドのお家の壁の耐力が持たず潰れる危険性があるからです。

また、端のお家であっても一つは壊せても、残り2軒となれば上記と同じで取り壊しの危険がでてくるので、簡単に取り壊しができません。修繕による方法でしか対策がありません。

・だからこそ安い。ケースによりますが、場合によっては利回り50%近いケースもあります。



■再建築不可(既存不適格物件)

※既存不適格物件とは、建築基準法に定める道路に面していないため、建替えをすることが困難な建物です。

基本的には、潰して新たに建て替えることができないので、大規模修繕的な形で建物を修繕するしかありません。

差建築不可の物件に該当するのは、戸建て、テラスハウスででてきます。

再建築不可といえどもあまり安くない印象が個人的にあります。



■土地

土地での利用の主としては駐車場での利用や資材置き場など

駐車場利用できる場合はコインパーキングの会社さんへお貸しになれる方もいらっしゃいます。

メンテナンス費等はほぼかかりませんが、アスファルト敷きなどをされると初期費用もそこそこかかります。

固定資産税も建物が無いため高くなるので、収支のバランスでの判断が必要ですね。


いかがでしたでしょう?

それぞれの特徴とご自身にあった予算や収支計算。最初は時間がかかるかもしれませんが、少しづつ未来時の自分へ近づく投資になりますように。


ありがとうございます。


06-6786-4812