• Takayuki

不動産投資物件の利回りをシミュレーション




何度も出てきますキーワード。

利回り。

表面利回りと実質利回り


手元に揃う情報での計算は表面利回りで算出するしかできません。

細かなシミュレーションをするためには固定資産税額や登記費用などが必要になり、推測になってしまいますので、今回は実際にある物件でシミュレーションしてみます。

そして、今までご紹介させて頂きました現地調査のお話も絡めて書いていきます。


前にもお話ししましたが、良い情報ほどインターネットのポータルサイトでは掲載されない物件が多数です。



今回ご紹介する物件も同様にどこにも情報はない物件です。


なぜなら、同業の不動産会社さんから頂いた情報だからです。

不動産会社さんから出回る情報もパターンごとにわかれています。

①個人的なお付き合いで他の不動産会社さんにも出回らない情報。

→この場合は、お互いの関係性が構築されていないとでてきません。また、直接販売の仲介をされない業者さんの場合です。

②なかよしの同業者さんへ出回る情報。

→不動産会社さんは横のつながりを大切にされます。そのため不義理なことになれば次回から取引ができなくなったりするため、情報の管理は徹底されています。数社でお客様を探すため、上手くあたれば、その業者さんから情報を頂ける可能性があります。

③ポータルサイトには出回らないけど、多くの不動産会社さんが情報を保有している。

→自社で販売をされない業者さんの場合に多い特徴です。インターネットでは公開されず、非公開の形で情報を提供される場合。


こんなことを書くと、適当に考え出した物件だろうと思われる方もいてはるかと思いますが、そう思われる方はさらっと読み流して頂けたらと思います。ただ、具体例としてご説明しやすいので使用させて頂きます。


物件情報は非公開のため詳しく書けないことをお許し下さい。




大阪府下のワンルームマンションです。

今回は2室のセット販売です。

1部屋は和室6帖タイプのお部屋と、洋室に改装したお部屋になります。

設備はともに、3点ユニット(浴室、洗面、トイレが一緒)のタイプです。


・沿線は私鉄沿線で、急行も停車する駅です。

・駅前はスーパーなど買物施設も充実しています。住まわれる方も分譲マンション、一戸建てのお家が建ち並び、単身世帯向けのマンションも多くあります。

・駅から物件までは約10分程度。

・物件近くは、ほぼ住宅街のため駅前に比べると寂しい感じはしますがら住宅街として捉えるならば、問題ない範囲だと思います。

・建物は6階建の1階のお部屋が2部屋です。

・建物の道路面に面する階層は3階に位置するため実質は地下2階みたいな形になります。

もちろん1階からも出入りできるのですが、他人地を通行させて頂いています。

・この物件には管理組合が存在してませんでした。現在管理組合を立ち上げて管理状況を改善するようになってきました。

・管理組合が存在しなかったため、管理会社ももちろん、存在してませんでしたが、現在管理組合、管理会社の立ち上げで動いています。

・管理組合が存在しなかったため、大規模修繕を行うための積立金がなかったため、実施されていませんでしたが、少しづつ修繕が進められています。各戸のオーナーさんから修繕費の一時金を徴収して現在は進められています。

・ゴミ置き場、駐輪場施設はあります。


分譲マンションにとって、管理組合、管理会社が存在しないことはまれに存在しますが、まさしく今回の物件はそれに該当しました。


恐らくそれが無い状態で推移していれば資産価値などなく、売るにも売れない可能性がでてくる物件です。

しかしながら、管理が整い始めているため将来的な期待は持てる物件とも言えます。



この場合のメリットは?

・管理状況が改善し、入居者も募集しやすくなる可能性がある。

・併せて室内の改装内容によっては賃料設定をアップできる可能性がある。

・管理組合、管理会社ができることで売却する側、購入する側共に安心した取引が期待できる。


不安要素は?

・修繕の一時金を現在支払っているけども、将来的に同じような形で徴収される可能性がある。

・管理組合、管理会社が機能しなくなると再び同じような状態に陥る可能性がある。

・管理費、修繕積立金の値上げの可能性。



■現在のお部屋情報

2室での賃料合計は72,000円です。

売却希望額は400万円です。


これを表面利回りの計算式に当てはめると


72,000円×12ヶ月=864,000円÷400万円×10=21.6%

表面利回りでは21.6%となりました。


ここから、月々に支払う管理費、修繕積立金、水道代、固定資産税等を引いていくと2部屋で24,000円位だとすると14.4%となります。

初年度については、別途、不動産取得税、名義変更のための登録免許税の費用が発生するので10%を割り込む可能性はあります。

回収するまでに約7年間といったところでしょうか。


近隣相場で見ても賃料設定は高くもなく、どちらかと言えば安い方だと思いますので伸びしろの余地はあるかと考えます。

ただ、その一方、管理状況の改善が見込めない場合は、賃料設定も下げざる負えない状況となりますので、空室リスクを考えないといけません。



個人的な見解として

表面利回りが20%を超えているので興味深い物件です。

ただし、その一方で保有期間中の不安もありますので、早期回収が見込めるならば、回収後はそのまま所有を続けるか、もしくは良いタイミングで売却をはかる。安くしか売れない状況が想定され、かつ、その金額で売却するのに躊躇する場合は見送りが良いです。

仮に購入金額が100万下がり300万円で購入できるならば、表面利回りが28.8%となるので、おおよそですが、実質でも20%台をキープできる可能性があります。

そうなると回収期間が5年となりますので、リスクも抑えられると思います。


初めて不動産投資をお考えであれば、既に2件ともに賃借人さんがお住まいなので賃料が入らない可能性は低いです。また購入金額も買いやすい金額でもありますので、将来的リスクよりも将来的な期待で考えられる方にはお勧めです。

不安を感じる方はやめておきましょう。


ありがとうございます。


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