• Takayuki

不動産投資物件の利回り計算

不動産投資物件に興味ある方は、よくご存じやと思いますが、初めてだという方に向けて。


利回りの意味は?


「投資元本に対する、利子も含めた収益の割合。」


[補説]表面利率が5パーセント、額面金額100万円の債券を97万円で購入し、3年保有して償還した場合、最終利回りは、{100万×0.05+(100万-97万)÷3年}÷97万×100≒6.19パーセント となり、同じ条件のもと103万で購入した場合は、{100万×0.05+(100万-103万)÷3年}÷103万×100≒3.88パーセント となる。

※goo辞書より抜粋




投資額に対してどれほどのリターンが得られるか?


利回りの見方では2つあります。


■表面利回り(グロス)

年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字で、私もお仕事でご説明する際はこちらの表面利回りでまずはお話をしています。


計算式を例で書くと


月々の家賃収入が6万円で物件価格が800万円とした場合

6万円×12か月(1年)=72万円(年間収入)÷800万円(物件価格)×100

=9%(表面利回り)


■実質利回り(ネット)

年間の家賃収入から所有時の諸経費(管理費や固定資産税など)を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費(仲介手数料・登録免許税など)を足したもので割った数字


計算式を例で書くと


月々の家賃収入が6万円、所有時の諸経費年間負担7万円、物件価格が800万円、購入時の諸経費負担60万円とした場合

6万円×12か月(1年)=72万円(年間収入)-7万円=65万円(①)

800万円(物件価格)+60万円=860万円(②)

①65万円÷②860万円×100

=約7.55%(実質利回り)



いかがでしょう?

実質利回りでみていくと、購入にかかる経費や所有期間中の諸経費も含めて見ていくので精度が高くなっていきます。


投資物件を選ぶ上の一つの指標として必要になってきますので計算式覚えておきましょう。


それよりも何よりも大切なのは手元資金であるキャッシュフローですね。


前回でも書き込みをしましたが、銀行から融資を受けて物件を購入したのはいいけど、収入よりも支出が多い物件を購入した場合。


1棟で複数室の入居者さんが入っている投資物件ならまだ空室リスクは抑えられますが、駆け出しで一部屋しか所有できない場合、何よりも空室になることが怖いですよね。


そのリスクを避けるためにさらに投資物件を紹介されて複数室所有することで空室リスクを避ける。


この考え方は僕も賛成です。


ですが、どれも入居中にかかわらず家賃収入では賄いきれない。そして持ち出しになっている場合。


この場合は複数室持つ方がリスクが高いですよね。


入居者さまが長く住み続けてくださる保証があればよいですが、2年ごとに入れ代わり立ち代わりとなっていくと、その都度、原状回復の改修費や空室が埋まるまでの期間であったり、年数経過に伴い賃料が下がっていく。


リスクだけが高まっていきます。



基本の基本のことになりますが、

入ってくるお金よりも出ていくお金が多いと破綻してしまう。

多少余裕があれば持ちこたえできるかもしれませんが、僅かな変化で状況は一変してしまうのがよくわかります。


それと、購入するならば新築よりも中古がお勧めです。


・中古の場合は、修繕費など様々な支出も視野に入れないといけないので必然的に高い物件を購入しなくなる。

・新築は販売会社の利益が含まれているので、購入してすぐに売却しようとしても同じような価格で売却するのが難しい。

・入居者が退去した後、同じ家賃での貸し出しが難しくなり、家賃設定を下げざる負えなくなりますが、中古の場合、賃料の下げ幅は大きく下がらない。

・中古場合は、リノベーションで大規模改修することで、以前よりも家賃設定をあげれることもある。

・新築に比べ中古は安い。


ただし、

何度も申し上げている通り、中古場合はローンが組めない場合があるため現金での購入しかできないことがあります。

なので、物件購入費及び改修費用をうまく抑えて理想はかかっても300万円まで。


■表面利回りでの計算ですが、

賃料設定が5万円とした場合。

5万円×12か月=60万円÷300万円×100=20%

単純計算になりますが、利回りが20%なので、5年で回収ということになります。

ここまで利回りが出る物件のほうが少ないと思いますが、イメージとしていかに短期間で回収できるか?

回収した後も引き続き所有して収入を増やすか?

はたまた、それを売却して次なる投資物件を手に入れるのか?


短期間で収入を多く増やすためには、その分元手が大きくなるので、それはまだまだ先で考えればよいことです。

不動産投資物件を投資先として選んだのであれば、その基本を忘れて一獲千金を狙ってしまうと、良い話(儲かる話)に目がくらんで足元を掬われかねません。


条件の良い情報はネットには公開されませんので、よい情報を提供くださる街の不動産屋さんと仲良くなってくださいね。



これまでを振り返ってみると


■不動産投資物件の探し方


1.投資先は本当に不動産投資物件でよいのか?

  →自分に合っている投資先は?

   株・FX・不動産投資・国債・預貯金・保険どれか?


2.購入する不動産の種類は?

  ワンルーム、テラスハウス、1棟賃貸マンション、区分マンションの一室、戸建て、ビルなどなど。

  どの物件に投資をするのか?

  →ご自身の予算やご返済方法で考えて無理がない投資物件を探していく。


3.どこに相談をするのか?

  →ポータルサイトで検索、不動産投資会社、街の不動産屋、友人知人の紹介、自分にとって必要な話をしてくれるのは誰か?


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