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不動産投資物件の室内調査について



ワンルームや戸建てなど、一部屋、一物件やと賃借人さんが入居中の場合は中を見ることはできませんが、敢えて空室で安い投資物件を買うとなれば是非内覧をしたいですね。


前回では現地調査ということで、駅からの道のりであったり、外観周りを見てみたり。そんなお話をしました。


さらにお部屋の中が見れると室内のコンディションがよくわかります。

皆さんならどこを見ますか?一緒になってみて頂けたら幸いです。



■室内の調査は何をするの?

今回はワンルーム(区分マンション)と一戸建ての場合で書いてみます。



◆ワンルームの場合


・部屋全体の雰囲気、広さを感じてみましょう。

※入って感じられる雰囲気はお部屋ごとで印象が違います。明るく感じるのか、暗く感じるのか?広く感じるのか?狭く感じるのか?など、お部屋ごとにもつ雰囲気を身をもって感じてみましょう。

狭かったり、暗かったりマイナス面があれば借り手がつきにくい理由の1つになるかもしれません。

そんな時、内装(壁紙や床材)によって対応できそうであれば対策もできますよね。

実際に私も買取再販のお仕事をしていた時に内覧をして暗かったり、狭かったりした場合、低コストで今のマイナスを補い他のお部屋と比較できるか?色々考えました。

その中で一番コストを抑えられるのは壁紙と床材でした。他にも色々ありますが、ポイントとしてお伝えしてます。

ただ、どう工夫しても、コストをかけても良くなりそうにない。そう感じられたら迷わず諦めて次の物件へ切り替えることが一番ですね。

私自身がそうでした。商品化するうえで、完成後のイメージができない物件を安いからという理由で買ってしまうと、最終的には売れるんですが、時間がかかる、購入の話が来ても流れてしまう。利益が薄い。など。買取再販の場合は在庫数を持たないと利益を作れませんが、収益で保有されるならじっくりと選ぶことができますので、チャレンジもいいですが、無理のない選択を心掛けて下さい。




・お部屋の設備をチェック

これは誰しもされていると思いますが、設備が古かったり、型遅れだと他と比較して同じような家賃帯であれば、綺麗で今時のお部屋に住みたいですもんね。

その為に改装コストがどれだけかかるか?

・キッチン

・給湯器

・3点ユニット(浴槽・洗面・トイレ)

どこまで改装が必要か?改装内容が決まれば販売価格に対して売主さんに交渉にできる材料にもなります。



・天井、壁周りをチェック

天井、壁ともに雨漏り、水漏れがあればシミができるので、シミがないかチェックしましょう。

ただ、マンションの場合は天井にシミがあるからといって、お部屋の上階から水漏れが起こっているかわからないので、ちゃんと売主さん側で対処されたかどうかも忘れずに確認しましょう。

また、北側の壁面に起こりやすいのが結露です。結露がひどく手入れを住人さんがしてないとカビが生えてきます。

これはどこのお部屋でも同じ条件だと起こりやすい現象なので、カビがあるからダメと言うわけではないですが、壁紙の下地まで腐食していると下地までやり替えが必要になる恐れがあります。

これは、ワンルームだからでなくファミリータイプのお部屋でも同様に起こります。



・ベランダをチェック

ベランダには鳩が巣を作ったりすることがあります。

僕も一人暮らししてた時に巣を作られて片付けてもまた巣作りされた経験があります。

一度巣を作るとまた来るみたいです。



◆一戸建ての場合

・ワンルームで見る所と同じですが一戸建てならではだと。



・床の軋み

 年月が経つと床が軋んできます。「キュッキュッ」と音が鳴るぐらいなら単に床材に打ち込んでいる釘が緩んできてるだけなので音さえ気にならなければいいですが、明らかに床が沈む場合は、床が抜けてしまう恐れもありますので注意が必要です。



・床下

 床下収納があれば、それを外して床下を見ることができます。ご存じの通り床下の問題は白アリです。床下が乾燥した状態であれば床下の環境は良好ですが、湿気っていたりすると白アリがいないかどうか?蟻道は目で見るとすぐにわかるので、まずは目視でチェックです。



・サッシ周り

 窓を開けっぱなしにしていると外から雨が浸水して枠周りが黒ずんできます。見た目だけの話ですが、古さだけが誇張されてしまいます。また、時間の経過とともに枠周りも傾いてきますので、サッシが開きにくくなっていたり、どちらか一方には開くのに反対側には開きにくいなどあります。

 ※ご存じの方もいらっしゃると思いますが、改装後のハウスクリーニングをご依頼するとき、戸建ての場合はサッシの数で値段が代わります。窓が多くて明るいお家はハウスクリーニングかかるかも?です。



・ベランダの防水

 南側に面しているベランダは陽にさらされて防水が痛んできます。防水も塗装であったり、シート張りもあります。ベランダの防水が切れると、下に浸水しますので、建物自体の傷みが進むので屋根の雨漏り同様、早めの対策が必要です。

・駐車スペースの広さ

※入る車の大きさの確認。ワンボックスカーが入る大きさであればいいですね。


いかがでしたでしょうか?


今回は室内が見れる時の内覧の調査方法をご紹介しました。

空室だからこそ、中の様子が見れる。

賃借人が居てる方が、すぐに収益性はありますが、DIYでの改装を考えている方や、住みたいと思える部屋選びを考える上では良い経験ができます。

また、改装費がどれくらいかかるのか?

改装の工夫点などを肌で感じられることは今後の支出管理にも繋がるので、安く買える!って物件ならば試してみて欲しいです。


ありがとうございます。

06-6786-4812