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不動産投資物件の振り返り



過去の記事6回に渡り大手不動産投資会社のサイトに掲載されている物件のシミュレーション、不動産競売による入札シミュレーション。実際に落札された競売物件の収益性を見てきました。

あなたにはどの投資物件の考え方が当てはまっていましたでしょうか?


取り上げている物件が500万円前後までの物件を選んで掲載しているので、あなたの選ばれる物件でないかもしれませんがそれはお許しくださいね。

現段階では初めて投資物件を購入する方に向けて少額でも取り組める投資物件をご紹介しております。


再度ここではそれぞれの特徴を振り返ってみたいと思います。



■大手不動産投資会社のサイト

・情報量が豊富で全国どちらの物件でも見ることができる。

・検索システムによりご自身が希望する物件を選択できる。

・コラムやセミナー情報など周辺情報が用意されているのでノウハウを学べる環境にある。

・物件の種類も一棟収益物件から1Rまでラインナップが豊富。

・一つの物件に対して複数社が掲載していることがある。

・掲載されている情報が掲載会社によって異なる場合がある。

・最低限の情報開示のみの場合もある。


■競売物件による投資物件

・全国の競売物件がネットからも検索できる。

・市場価格よりも安く購入できる可能性がある。

・3点セットに記載されている情報のみでの判断となる。

・落札後のリスク(占有者との問題・土地・建物の物件の問題)は自己責任。

・期間が限られているため購入資金のめどを立てることが必要。自己資金、融資。

・入札にあたり保証金を先に振込しないといけない。



●両方を見比べると情報の取り扱いとしては全国的に取り扱いがあります。

不動産投資サイトの場合は、仲介会社が介在しますので手続き等はそちらの仲介会社が間に入って進めてくれます。

しかしながら、競売の場合は落札後は自己の責任において手続きを進めないといけないため全国の物件が閲覧できても落札後の運営管理を考えると周辺地域の物件が対象となります。


●価格について

不動産投資サイトでは価格交渉や販売時期によっては価格変更で値下げされることがあります。

競売の場合は最低入札価額が定められ、それ以上の金額を入れれば入札参加できます。しかし、入札制度のため、最高価の価格を入れないと落札できません。また値段交渉の概念がありません。


●掲載の情報量について

不動産投資サイトでは抜粋された情報のみで開示されていることが多いです。また、掲載を取り扱う仲介会社が複数介在することもあります。そのため同じ情報が掲載されていればよいのですが、それぞれで違う内容を掲載していることがあります。

競売の場合は、裁判所の執行官、不動産鑑定士が物件調査を行います。入札者に代わり、物件の状況を確認したり、所有者と面談を行い経緯を確認したり。また物件自体の調査や道路調査、近隣周辺の情報などを記載しているため、そちらの情報を基に物件の内容を把握することができます。



それぞれの違いとしては

①不動産投資サイトの場合

利回りが掲載されているのでご希望の利回りや金額からご自身が欲しいと思う物件を選ぶことができる。専門の仲介会社が介在するので安心感があります。

入居中の場合は良いのですが、空室の場合に掲載されている想定賃料設定は注意が必要です。本当にその金額が妥当なのか?その確認は必要ですね。

当然のことながら、他者との競合となった場合は、早い、遅いで購入ができたり、できなかったりするので注意が必要です。特に価格交渉を行う場合は購入できない可能性もあります。

②競売物件の場合

最低入札価額から周辺の賃料相場を調べて、ご自身が希望する利回りに見合う金額を算出して入札額を決める必要があります。入居中の物件であれば、限られた写真枚数になりますが室内用の様子などを見ることができ、契約形態なども資料から読み取ることができます。また3点資料には収益物件の場合、収益計算も掲載されているのでそちらを参考にみてみるのも一つです。

入札になりますのでもちろん他者との競合になりますが、最高額を提示した方は購入する権利を得ることができます。(裁判所の許可決定が必要)

競売ならではでいうと、市場では出回らない物件が出ることがあります。

それは、流通性が高い物件など購入したいと思っているお客様がいらっしゃる場合です。言わば物件情報が入ればすぐに売れてしまうので流通されないということです。

しかし、競売の場合は所有者が不在などの理由により一般の市場で売却ができないケースなどがあります。そういった物件が競売にでてくることがあります。

※余談ですが、私が競売事業に携わっているときもありました。実需の住居用のマンションでしたが、でればすぐに売れる物件がでてきました。レインズで検索しても成約件数の事例も少なく市場に出ている物件も新築当初の価格を超えた高い金額で販売されている物件が1件ありました。入札前にそちらを扱っている仲介会社へ問合せすると、すでに申し込みが入っている状態です。物件価格のシミュレーションを行い、強気の金額で入札を行った結果見事落札することができました。2番手との差額は100万開けてしまいましたが、商品化してすぐに売却となりました。

収益物件の場合は、保有がメインになると思いますのでこのような転売の考え方はないかと思いますが、将来的に資産価値が落ちない実需物件を保有することも一つだと思います。

初めて投資を行う方はしないでくださいね。落札額は一般の市場で流通している金額に近い価額での落札になるので不動産投資としては利回りが低すぎます。

複数物件を持っておられる方に向いていると思います。



つまり

結局のところは、

不動産投資物件ですので、一番気がかりなのは収益性つまり利回りですよね。


表面利回りと実質利回りがどのようなものか?その点がまずは確認ポイントだと思いますが、それ以外の周辺情報もあれば投資物件の価値も見えてきます。いわゆる出口戦略にもつながってきます。

自分たちが住まうお家にも同じことが言えるんですが、地方でもゆったりとした生活を送りたいので新しく土地を買って家を建てる場合、自己満足度で言うと建物に対しては100%に近いお買い物ができますよね。しかし、いざ売却をしようとした場合に簡単に売却はできません。逆に満足度100%はなくとも80%あたりで売却のしやすい物件を購入していればそのリスクを避けることができます。

根本に投資物件と実需物件では目的が違いますが、考え方はほぼ同じイメージを持つとこれからご自身が住むためのお家を買う人にとっては、将来の投資物件のシミュレーションができると思っています。

不動産投資に興味が無い方でも、ご自身が住むお家の資産価値は気になる方も多くいらっしゃると思います。

しかし、お子様がいらっしゃるご家庭だと、お子様の通う学校のことやお勤め先の通勤時間、ご実家の近くと色々と考えられる方もいてると思います。

その点を考慮しながら資産価値が落ちにくいお家を選んでみてください。

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