不動産投資物件の現地調査
不動産投資物件では利回りが高い低いでまずは判断しますよね。
利回りが高いから買う
利回りが低いから買わない。
単純にそれだけではないですが、一つの基準として投資の利回りは大切です。
これだと思った投資物件。
利回りが高いから買い！
果たしてそれで決めてしまっていいでしょうか？
その情報は確かな情報か否か？
入口の情報を精査したのちに取る次の行動として、
「投資物件の現地調査」
■現地調査とは？
投資物件の建物を直接見に行くことや周辺の環境などをみることです。
高い利回りが確保されているならインターネットで地図を見て周りの雰囲気がある程度わかればいいかな？って思いがちですが、実際現地に行ってみてわかることがいっぱいあります。
その理由としては、
私自身が前職で中古マンションの買取再販事業に従事していた時の経験からその大切を学びました。
私の場合は、後輩の営業マンに現地調査を任せて本人からの報告を受けるので、少し不安があったもののそのまま買取を進め、大失敗。
当時の物件は分譲マンションの1室。角部屋。９０㎡越えのファミリータイプ。それだけを見ると売れない要素がなかったのですが、近隣の環境などを確認せぬままでした。
さらにその物件は競売物件だったので、中も見ることができず、過去の経験と予測で購入。
当時の失敗で、いかに現地調査が大切かを知ることになりました。
私の場合は本職でもあるので、現地調査行くのは当たり前では？って皆さんお思いだと思います。はい。まさしくその通りなのですが、各営業マンが常に動いている中、すべての物件をカバーするには多少は現地調査を省き担当者の話で判断しないといけない状況がありました。
ですが、それ以降、購入したいと思える物件は必ず同行して現地調査をするようになりました。現地調査をすることでその物件の強みと弱みが見える！
不動産会社の営業マンがする現地調査ってどんなことをするの？
実需物件・投資物件であっても現地調査は同じことやと思っています。
最終的に売れるのか否か？賃貸で募集したときに部屋が埋まるのか否か？
それを考えると駅前の開け具合はどうか？人は多いのか？電車であれば各駅停車の電車だけでなく、準急、急行などの電車も乗り入れしているのか？
おそらく見るところは同じですよね( ..)φメモメモ
◆私の現地調査方法
・電車と車で現地調査
→電車と車では物件までの道のりも異なることがあるからです。
・電車であれば、物件までの道のりでどのような買い物施設があるのか？
・駅前に止めている自転車のボリュームをみたり。
・駅から物件までの街並み。駅からの時間を計測したり。
→車の場合であれば、
・車で物件に向かう際に走りやすい道なのか？
・道は狭いところないか？
・一方通行が多くてたどり着くのに時間がかからないか？
・近隣のパーキングから物件までの時間は？
◆現地に到着したら
外観のチェック
Ｌ外壁の塗り替え時期を考える。一般的な塗装がされている建物では、手で外壁を触ってみて白い粉がついたら塗り替えの時期です。区分マンションの場合は、管理費、修繕積立金をお支払いしているので、管理組合として修繕されるので外壁の塗装代は不要です。
しかし、一棟で購入される場合は、購入者の負担で修繕を行うことになりますので、購入予算＋アルファを予算建てしないといけなくなります。
また、一棟ならではの問題としては、屋根の防水工事の時期であったり、隣地との境界は、問題がないか否か？
境界が不明確だと、次に売却するときに問題がでてきます。ある意味問題を先送りにしているだけになりますので購入が決まれば、きっちりと売り主さん側に依頼して測量をしてもらいましょう。
・ベランダから入居状況のチェック。カーテンがかかっているか？洗濯物を干しているのか？
・ゴミ置き場や自転車置き場の管理状況
・エントランスの管理状況
・陽の当たり方はどうか？
・建物に囲われて暗くないか？
・共用部等が綺麗に保たれているか？
・近隣から臭いや音の問題がないか？
・これは現地に行ってご自身で体感しないとわかりません。
当時は買取再販でしたので、競合しそうな近隣の物件を見て回ることもしていました。
余裕があるならば、同じような家賃設定がされている物件を見て回るとなお良しですね。
電車と車で行くとなると最低２回は行かないといけなくなりますので、どちらがいいの？ってお尋ねに関しては、断然電車で現地へ伺うほうがいいです。ゆっくりと気兼ねなく街並みを歩けるのでリフレッシュも兼ねて行ってました。
ご自身にとって地の利があれば特にそこまでしなくても大丈夫かもしれませんが、知らない土地や街で投資物件を購入するならば、是非現地調査はして頂けると安心材料が増えますのでお勧めです。
何よりも現地へ行かないと体感できないことがありますよね。
ご自身が住みたくないと思ったお家は、ほぼ他の誰かも住みたくないものです。
信用信頼できる方から現地調査のレポートを頂いたりするのも一つかもしれませんが、やはり最終的な責任はご自身で負うことにまりますので大切な投資先しっかりと見定めてほしいです。
ありがとうございます。