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不動産投資物件を競売で購入




不動産投資物件の情報をどこで集めるのか?


自ら簡単に情報を手に入れることができるのはインターネットからと以前も書きましたが、同じく競売もインターネットで見ることができます。


一時期、個人の方が競売で入札し落札されて不動産物件を所有されることも流行りました。

競売は景気のトレンドが影響します。皆様ご存じの通り、景気が悪くなると職を失ってしまった方のお家が競売で売却され、景気が良くなると問題なく住宅ローンは滞なりなくお支払されています。

つまり、不景気になれば物件数が上昇し、景気が良くなると物件数は減少します。


ご自身お一人で競売をすることはとても不安要素が高いかと思います。

そのため、それを目的としたわけではありませんが、競売代行業者さんなども世の中に存在します。




代行業者のシステムも大きく分けると2点です。

1.お客様に代わって、競売代行業者が入札、落札するシステム。落札された物件を通常の取引で取得する。

→この場合、競売代行業者の名前で落札するため、不動産取得税、登録免許税がご自身の名義に代えるまで2回かかってしまいます。

費用の支出が増えるマイナス面がある一方、中に住まわれていた所有者などと交渉して退去させ、空家の状態で取得できる点は安心できます。

こちらを利用する際は一般住宅としてご自身が住まわれる場合に適しています。

2.助言・アドバイス・落札価格の打合せのみ。この場合は、ご自身の名前で入札、落札するので、余分な費用はなくなります。ただし、その一方では中に住まわれている所有者などとの交渉はご自身で進めなくてはなりません。どんな方が住んでいるかわからないため、いつ退去してもらえるのか?退去して頂くためにどのくらいの費用が必要となるのか?落札外での支出が考えられます。


また、1.の場合は住宅ローンを利用するにしても余裕をもって段取りできますが、2.の場合は落札の後、残代金の納付期限がありますので、それまでに資金の用意が必要となります。


しかしながら、投資物件として探される場合は、賃借人さんが住まわれている物件をお選びなられると思いますので、退去して頂く必要はありませんので、退去交渉を考える必要はないかと思います。

その一方で、ややこしいことに巻き込まれるかもしれないと考える方は、それを理由に退去される方もいてますので、落札後に退去してしまった。そのリスクは考えておかないといけません。


※通常の賃貸借契約は、借主保護が強いので、出て行ってほしい!って言うことを家主側から言うことは非常に困難ですよね。

競売は、抵当権の設定と賃貸借の開始がどちらが先なのか?ほぼ抵当権設定後に賃借人が入るケースが多いので、この場合だと落札された方が保護されます。落札者から申し出されると賃借人は半年間の猶予期間中に引越しが必要となります。



では競売を行う際の手続きを見ていきましょう


1.不動産投資物件の有無を確認。

→インターネットで「BIT」で検索して頂くと、裁判所が運営している競売情報のサイトが見れます。こちらで希望のエリアを選んで、どのような投資物件がでているか見ていきましょう。


2.閲覧した資料をダウンロードする。

→PDFデータでダウンロードができます。「3点セット」と呼ばれるもので、こちらに物件にまつわる資料が掲載されています。

但し、個人情報に該当する箇所は目隠しで黒く塗りつぶしされています。塗りつぶしが無い原本を見る際は、管轄する裁判所へ出向くと見れます。閲覧は無料で誰でも見ることができます。


3.3点セットをチェック

→僅かですが写真が何点か掲載されています。そちらで室内情報をチェック、所有者情報、賃借人情報などもチェックしましょう。

稀に社宅でサブリース契約されているケースなどもありますので、契約が継続されそうか否かを判断に入札する、しないを検討。


4.現地調査

→現地へ行って物件の調査をしましょう。

※管理人さんがいらっしゃる物件だと、詳しいお話は個人情報の絡みで教えて頂けませんが、どんな方がお住まいなのかは教えて下さることが多かったです。


5.入札額を検討

→誰よりも高い金額を入れると落札できます。しかし、落札しないと始まりませんが、しっかりと3点セット、現地調査を踏まえたうえで、ご自身の思い描く収益性を算出して入札額を決めることが大切ですね。


6.入札のための保証金を振込し、入札書を裁判所へ提出する。

誰でもが入札参加できますが、購入意思をあきらかにするため、競売の売却基準価額の2割が保証金として必要となりますので自己資金のご用意を忘れずに。


7.開札

BITでも開札結果が公示されますのでBITで確認することもできます。開札日の翌日には概ね結果が掲載されます。取り扱う裁判所によっては異なるケースもあると思いますので、裁判所へ直接お尋ね頂くと公示される日はわかります。

※余談ですが同金額で落札があった場合どうなるのか?

私が携わっていた時の大阪本庁の事例では、その場で再度入札書を書いて提出することになってました。

その時は一社だけ会場にこられていたので、その業者さんが入札書を1円乗せて提出して落札されてました。


8.落札後

落札後は裁判所から売却許可決定が下りて通知が届きます。そちらには残代金の納付期限等のご案内がありますので、その期日に従ってお手続きが必要です。落札された段階で、賃借人さん宛に通知を送り、そのままお住まい頂けるご案内をしておくと退去される心配は低減するかもしれません。


※特別売却の利用

特別売却とは、通常の開札期日に札が入らなかったりして不買(売れ残り)がでることがあります。

この場合は、また別の期日までに入札をして購入する手法となります。こちらのほうが競争相手が少ないので競売をするならば、むしろ特別売却を狙うのも一つかもしれません。





以上は、私自身も前職では競売業務にも携わっておりましたので、その時の経験の中で記載しました。


少し個人的なお話になりますが、私が不動産業界の仕事に就いたのは前職が初めてです。

まったくの素人で競売の入札を行うことは、正直難しかったですが、物件調査のみで考えればそれほど難しいことではなかったと思います。むしろ、落札した後にすこに住まわれていた所有者さんとのやりとりが当初は辛かったです。

その話は、またどこかの機会で書かせて頂きます。


当時はリーマンショック後でもありましたので、物件数は非常に多くありました。

当時は今から10年ほど前の事です。入札をしていたのは大阪地方裁判所管轄(大阪の場合、3カ所あります。大阪本庁、堺、岸和田)この中の大阪本庁のエリア(大和川より北側のエリア全域)で活動していました。

当時の入札回数(年間の売却スケジュール)は、30回程度だと記憶しています。月平均2開札、月によっては3回行われていました。

また、1開札で掲載されるボリューム(土地・戸建て・区分マンション・一棟物など)は、100件近くでていたと思います。


なので、ほぼ毎日競売物件の調査のため現地へ行って調査をしては、裁判所へ行って入札を行い、時間があれば開札結果を聞きにまた、裁判所へ行ったりと。


しかしながら、今現在はと言うと、直近の大阪本庁の競売物件は30件足らずでした。

年間の開札数も23開札。当時と比べると10開札以上減少しました。

ボリュームで言うと年間700件以上が減ったことを示しています。


また、過去のお話に戻りますが、当時は開札回数、件数が多かったので一般の投資家さん?も入札に参加されておられても、競売を専門に入札する不動産会社さんと、入札する物件の棲み分けができてました。実需としての再販物件は不動産会社。投資向けの物件は個人さんにと分かれていたのでバッティングすることは少なかったです。


当時と比べて物件が減少しているのは市場も競売市場も同じなので、毎年新規参入の不動産会社さんがいらっしゃいます。

そのため、競争の原理が働き今では競売は安い。そんな感覚はないです。むしろ、物件によっては高い。そんな気もします。


恐らく競売を経験された方は、いくらやっても落札できないのでやめました。そんな方も多くいらっしゃるのではないでしょうか?

見えないリスクが多く存在するのも競売ならではなので、一般の方が入札を試みても難しいと思います。

入札するために、保証金を準備し、必要書類を整えて裁判所へ提出する。何度も続けると大変なので根気が必要です。


いかがでしたでしょう?

競売と言えど安く購入できるメリットはほぼなくなりましたので、リスクが高いことを考えると今の時代では不動産投資物件として利用するには難しいかな?っと、個人的に感じております。

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