• Takayuki

不動産投資物件を考える



今回は、大手不動産投資物件を扱うサイトから物件をピックアップして購入するにあたってどうなのか?

私個人的な見解で見ていきたいと思います。

個人的な見解なので、良い悪いの判断ではなくどこが良いのか?どの点を注意するのか?そんなことを書いていきます。


まずは物件情報から

ご迷惑が掛からないようにすべて正しく記載しておりません。ある程度大雑把になることはお許しください。

この物件がどうこうというわけでなく、このような物件の場合どう考えるか?その点を注目して頂ければと思います。



■住所:兵庫県明石市

■交通:山陽本線 朝霧駅から徒歩約30分程度

■価格約280万~300万

■表面利回り:40%前後

■想定年間収入:110万弱

■管理費:4万円弱

■修繕積立金:約4千円弱

■築年月:2003年

■専有面積:約60㎡

■現況:空室

■募集想定賃料:95,000円/月


上記物件です。

販売価格は280万円となっていました。


単純に表面利回りを見ると約40%を超えているので目が釘付けになってしまいます。

単純に購入して2年半経てば購入価格を上回る賃料収入が得れることになります。

言い換えれば2年半以上所有し続ければその期間中かなりの家賃を得ることができますよね。

年間で約110万の収入はかなりの魅力です。


不動産投資物件での基準としてでてくる表面利回り。

現在わかっている情報(管理費等)を差し引くと利回りはいかほどになるのか?


想定賃料95,000円

管理費・修繕積立金の合計約46,000円です。

95,000円-46,000円=49,000円

49,000円×12ヶ月=588,000円(年間収入)

588,000円÷280万円×100=21%となりました。


それでも21%の利回りは良いですよね。


しかし空室リスクを考えてみると空室のままであれば毎月約46,000円がでていきます。

逆に1年間入居者が入らなければ46,000円×12ヶ月=約55万円が支出として毎月ランニングで必要となります。

また、税金なども考えるとさらに増えていきますよね。


場所を見ると駅からも離れていて特に目立った特徴はなさそうです。

地図から物件を見てみるとどうやら老人ホームの区分収益物件のようでした。


他にもお部屋が販売されていたので見比べてみると、老人ホームの記載があるページとないページとが存在します。


この管理費が高い理由は老人ホームであるからということがわかりました。

通常の区分マンションではここまで高い管理費を取るところはあまり見ないです。

お部屋が広かったり、マンションの総戸数が少なかったりと高くなる理由が必ず存在しています。

今回はお部屋の管理と住人さんの管理なども含めた管理料となっていると思われます。

老人ホームの場合であれば、よくある価格なのでびっくりではありません。


しかしながら、老人ホームを利用される方が入居しなければ収益がでてきません。

あきらかにターゲットは絞られてきますので一般的な住宅と比べて空室リスクは高く判定しないといけないでしょう。

入居して頂ければ長く住まわれる可能性もあるかもしれませんが、毎月95,000円も家賃を支払いできる方となるとさらに限定的になりますよね。


さらに今回は他のお部屋であったり、他社でも情報提供されているので比較検討しやすいです。

賃料や販売価格は異なっています。理由はお部屋の大きさが違うためです。そのため、管理費等の負担額も変わってくるので金額が異なるのは納得です。


今回のお部屋は60㎡弱のタイプでお一人用ではなくお二人用もしくはお一人でも広々としたお部屋のタイプです。

お二人が入居されるならば賃料は仕方ないかもしれませんが、それでも通常で考えるよりも高い家賃です。

老人ホームタイプではご夫婦で入居できるというのも良いかもしれませんが、イメージ的にはご夫婦の内、どちらかがお一人になっと時の選択肢としてご家族の方はお考えるになるのではないでしょうか?

ご夫婦ご一緒の場合は、今お住まいのお家で過ごされる方がほとんどだと思います。そう考えるとますます需要が低い気がしてきます。

これは私だけが持つ偏見かもしれませんが。。

なおさら、投資金額が低くてもリスクが高い投資物件に感じてきます。


ここで見て頂きたい点は、掲載している不動産会社によって書き込みしている情報が異なる点です。

恐らく細かく掲載するための資料が無いためなのかもしれません。しかし、購入する立場に立って考えると不親切です。

不動産投資物件で一番気がかりなのは、収益性かもしれませんが、収益性を生み出すための基本情報が少なければ騙されている感覚は否めません。

ここで気を付けて頂きたいのは購入者にとって必要な情報が開示されているか?これも物件探しの上では大切なポイントです。

ただ、利回りが高額になっている物件には高額になる理由がここにも存在します。

なので、単に利回りだけに着目するのでなく高くなっている原因をご自身なりに見ることが大切です。


■今回の物件でのポイントは

①利回りが高い理由は何か?

②空室リスクはどの程度か?

③空室期間中の維持コストはいかほどか?

④購入者にとって必要な情報が開示されているのか?

⑤空室なのか賃貸中なのか?


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