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不動産投資物件を考える2



今回も、大手不動産投資物件を扱うサイトから物件をピックアップして購入するにあたってどうなのか?

私個人的な見解で見ていきたいと思います。

個人的な見解なので、良い悪いの判断ではなくどこが良いのか?どの点を注意するのか?そんなことを書いていきます。


まずは物件情報から

ご迷惑が掛からないようにすべて正しく記載しておりません。ある程度大雑把になることはお許しください。

この物件がどうこうというわけでなく、このような物件の場合どう考えるか?その点を注目して頂ければと思います。



●戸建て不動産投資物件

■住所:大阪府守口市

■沿線:京阪本線「守口市」駅徒歩10分圏内

■価格約250万

■表面利回り:約19%前後

■想定年間収入:48万

■管理費:なし

■修繕積立金:なし

■築年月:1963年

■専有面積:約35㎡(間取り2階建ての2K)

■現況:賃貸中

■賃料:40,000円/月

■物件は戸建てでの検索ですが、実態はテラスハウス(長屋)タイプです。


上記物件です。

販売価格は250万円です。


単純に表面利回りを見ると約20%近いので期待値は高いです。

単純に購入して5年経てば購入価格の回収ができる計算となります。


区分マンションと違い、毎月の管理費、修繕積立金は不要なので家賃=収入に近いイメージをお持ち頂けるかと思います。

固定資産税・都市計画税は毎年発生しますので単純に全額が収入にはなりませんが、あくまでもイメージです。


今会期になるポイントは?

土地権利が賃借権となっています。

つまり、地代を払っていることとなります。

建物は自己所有となりますが、土地は地主さんから借りていて毎月地代を納めていることになります。

なので、賃料-地代=収入となります。

仮に地代が5000円/月とした場合、毎月の収入は35000円になります。

これを表面利回りでの計算でみると

35000円×12ヶ月=42万円が毎年の収入となります。

計算式としては

42万円÷250万円×100=16.8%となりました。


仮に地代が1万円/月とした場合、毎月の収入は30000円になります。

同様に計算すると3万円×12ヶ月=36万円

36万円÷250万円×100=14.4%となりました。


それでも10%を超えています。


続いて見ていきたいポイントは

築年数です。建物が大方60年ほどとなりますので、建物の維持メンテナンスが気になりますよね。

まだテラスハウスのためお隣と繋がっている分、耐久性はあるかもしれませんが、最終出口の考えをどうするか?

所有し続けている間は地代が発生します。

借地権の場合、一般的には更地渡しで地主に返す契約になっているのが大半です。

但し地主によっては、今回のようにテラスハウスの物件であれば、解体せずそのままで引き受けて下さるケースもあります。

まずはこの点がどうなるのか?わかる範囲になるかもしれませんが確認が必要です。


続いては、次の方へ売却する場合の地主の承諾料です。

借地権という権利を次の方へ引き継ぐにあたり地主の承諾もしくはそれに代わる裁判所の許可が必要となっています。

一般的には地主への承諾料を支払うことになります。

この負担は売主負担が多いため、ご自身が取得する際は不要であっても、売却する際に必要となるケースがありますのでご注意ください。


戸建て(テラスハウス)を借りる方は2年以上借りられる方が多いです。

そのため、短期で入れ替わるリスクは低いですが、現在の入居者が退去した後の改修費や賃料設定などの見直しが必要となることが多いです。

建物が古いため築浅の物件と見比べるとやはり外観では見劣りしてしまいます。

それに伴い入居希望される方が減ってくるため、他の物件との差別が必要となります。

募集されていケースで見ると

①前面フル改装により賃料UPを狙う。

最低でも200万弱はかかっているお部屋が多いです。しかし、客受けは良いみたいで賃料も近隣の相場によりますが、1.5倍程度は狙えそうかと思います。

②改装は必要最低限

賃料で差別化。他の物件よりも賃料を安くすることで入居者を募集。

言葉は悪いですが、賃料が安くなる条件が緩和されると集まってくる入居者もそれなりになってきます。

③条件緩和

先ほどでも書きましたが家賃だけでなく、ペット飼育可能などで、この物件ならではの差別化で募集。

やはり、犬、猫の飼育を希望される方には重宝されています。

ただし、退去後の室内の汚れや傷み等も考慮しておかないと次の貸し出し時には改装費用がかさむ可能性があるので、しっかりと入居前の条件を決めておくことが大切です。



不動産会社としての視点ではもう少し利回りがあがればよいのですが・・

ただ地代が5000円/月を超えてくると税金などを支払った後の収益性が落ちてくるのでそれ以上だと要検討ですね。

またしっかりと出口戦力を考えるためにも、今回のお取引条件を確認して売却時に多くの支出がないのかお調べすることが大切です。

現在の入居者の情報としても、何年住まわれているのか?お歳はいくつくらいの方か?など、長く住んでいただける方なのかどうかも判断材料の一つですね。

この数か月前に入居した方だと本当に長く住んでもらえるのか?たまに聞く話では短期で入居させてから投資物件として転売されることがあると耳にします。そして、転売で購入された方がオーナーになって数ヶ月で退去していくケースです。

駅近など条件が良い物件であれば、対処はいかようにできるかもしれませんが、条件が悪く、利回りだけ良かったので購入したりすると目も当てられません。

次に入って頂ける方を探すのに時間がとられたり、改装が大幅に必要になったりと初期の予定よりも支出がでてくるケースもあります。

そのようなことも事前の情報である程度は予測、対応できますので細かく情報を頂けるよう確認いたしましょう。

情報がもらえないようであれば、無理して購入はする必要はありません。その場で良くても結果、後から予想外のことが起きることを考えるならば買わないのが吉だと思います。

06-6786-4812