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不動産投資物件 分譲マンションの仕組み




不動産投資物件の分譲マンションタイプどんな仕組みになっているかご存知でしょうか?


実際に分譲マンションに住まわれている方は独自のルールが存在することをご存知の方も多くいらっしゃると思います。


ここでは不動産の買取再販時代に経験したことを中心に分譲マンションの仕組みをお伝えしていきます。


◆管理組合

◆管理会社

◆管理費

◆修繕積立金

◆自治会費

◆水道代

◆電気代

◆区分所有法



◆管理組合

そこに住まわれる住人さん同士で形成される組合です。マンションの規模により組合の役員さんを選出します。

ほとんどのマンションでは月に一回理事会、役員会なるものが行われます。

年に一回、総会も開催され一年間の収支の報告がされます。

理事役員は輪番制で決められていく所もあれば、立候補されて同じ方が長く続けられることもあります。

それと連動してくるのが管理会社さんの存在です。

しかしマンションによっては管理会社さんをつけずに自分たちで管理を行う自主管理と言われるものもあります。

※余談ですが、一般の住宅の売買をする時、管理会社がなく自主管理の場合、ローンがつきにくいこともあります。

また室内の工事を行おうとすると、工事をするための申請が必要になってきます。

内容は、こんな工事をします。っと、管理組合に提出して理事長の印鑑をもらう手続きです。

大方のマンションでは、工事の一週間前に提出すればオッケーという所が多いのですが、中には毎月1回の理事会でしか協議しないのでそれよりも前に提出しないといけない場合があります。それを過ぎてから提出すると来月まで待たないといけないので、工事に入ることができません。

そうなると工事予定での募集になるため借り手や買い手の方にイメージをお持ち頂けないと難しいですよね。

私も過去に一度ありました。かなり交渉しましたが、特例は認めてもらえませんでした。



◆管理会社

管理組合から委託を受けて運営してくれる会社さんです。

委託内容により管理会社さんへ支払うお金が変わります。

不動産買取をしている時は、管理されている会社ごとにカラーがあって、この管理会社さんなら大丈夫。この管理会社さんは気をつけないといけない。そんな判断もしていました。

ただ、マンションの入口でいらっしゃる管理人さんと管理会社の担当者は違うので注意が必要です。基本、窓口となる管理人さんは愛想が良い方が多いのですが、管理会社の方はそうでない方が多かったです。

なので、管理人がいい人だから会社もいい会社というわけではないということです。

私も過去に理事会に出席、管理会社へ訪問などをしたことがあります。

出席した理由などは競売物件を扱っていた時代ですが。。

通常の取引で購入した不動産ではそのようなことはなかったです。



◆管理費

管理会社さんへ支払う管理料です。

先程も書きましたが、依頼する内容により管理費の額は変わります。

また、戸数の少ないマンションでは、決められた曜日で巡回(ゴミの日の数時間だけ勤務)、一般的なマンションでは9時〜5時までの日中勤務。通いと住み込みもあります。場合によっては24時間対応などもあります。

私も数は少なかったですが24時間対応は2、3件ありました。



◆修繕積立金

将来の修繕するためのお金を積み立てる制度です。大規模修繕と呼ばれる工事はおおよそ15年周期でされます。早い所は10年前後もあります。

工事内容も当初は外壁周りが中心でしょうか。

また、この1回目の大規模修繕をする前あたりから修繕積立金が上昇していきます。

これも管理会社さんからの提案で計画表を出して頂いて将来に備えるわけです。

管理会社さんが入っていない場合や、組合主導のケースではコンサル会社さんに依頼して修繕内容を検討します。

併せて管理費を見直しされてくる場合もあるため管理組合としてしっかりとした運営を考えないないと管理会社さんの言いなりになりかねないので、タイミングをみて他の管理会社さんに見積りをされるのも1つです。



◆自治会費

自治会費は概ね任意になっているケースが大半かと思います。ですが、マンションよっては管理費などと一緒に引落されるケースもありますので、自治会への加入等はどうなっているのか?確認頂いた方が良いでしょう。



◆水道代

これも地域性によって異なるかもしれません。私が聞いたことがあるのは、大阪ではこちらも管理費等と一緒に引落されるのが多いですが、東京では個別契約のため、本人が水道局へ支払いをするようです。

ですので、利用がなくても基本料金を徴収されることが大阪ではありますので注意して下さい。



◆電気代

電力自由化の前から一部ありましたが、マンション全体で電力会社さんと契約していることが稀にあります。

この場合も水道代と同じく使用がなくても基本料金として徴収されるケースがあるので注意が必要です。



◆管理費、修繕積立金、自治会費、水道代、電気代など個別で請求されるものは基本的に前所有者が滞納している場合は新たに購入した方が支払わないといけません。

通常の取引では考えることはほぼないんですが、任意売却、競売になると注目が必要なポイントですね。

まだ任意売却の場合は間に入る不動産会社さんが保全のため、あれやこれやとやってくれますので、最終的に自分が支払うことはないと思います。

競売はほとんどが滞納付きになりますので滞納額をしっかりと頭に入れておかないと後から計算外!ってことになりかねないので注意して下さい。

また、遅延損害金もそこに加算されているケースがあるのでお忘れなく。



◆区分所有法

先程ご紹介した滞納のお話はこの法律で定められているので支払い義務があるんですね。

これはご購入の際に重要事項説明書にも記載があるのでしっかりと不動産会社さんの説明を聞いてください。




いかがでしたでしょうか?

マンション特有のお金の話やかかわりが少ないけども管理会社さんのこと。

僕は競売をしている頃はしょっちゅう電話したりしてました。

中には誠実に対応して下さる担当者、雑な対応しかされない担当者さんがいてました。

個人的に感じたのは不動産会社=転売する。所有期間が短いので所有者として対応してくれない。そんな感覚もありました。

そんな中でもしっかりと対応してくれる担当者さんがいてる会社さんはそこに住まわれる方々の利益を優先して考えてくれる会社さんだと思います。

社名を出したいですが、色々と物議を醸し出すといけないので差し控えますがご自身の管理会社さんのことを知っておくと良いですよ。

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