今回も実際に競売に出ている物件を基に入札シミュレーションから収益性がどうなのかを見ていきたいと思います。
サンプルは
大阪地裁本庁管轄 令和2年4月6日開札分から見てみます。
では、競売情報で開示されてい内容から見ていきましょう。
物件番号 令和１年(ケ)第５１５号
売却基準価額７１０万円
買受申し出保証額１４２万円
買受可能価額５６８万円
最寄駅
大阪メトロ千日前線 小路駅より南西方へ道路距離５２０m
徒歩約７分くらいです。
周辺の環境は戸建て住居を中心に事業所等も混在する住居地域
■物件所在
大阪市生野区新今里七丁目７６番４
■物件種別
土地・建物（各１筆）
■土地面積
４０．３９㎡（１２．２１坪）
■土地権利
所有権
■用途地域
第一種住居地域
■建蔽率
８０％
■容積率
３００％
■建物種類
居宅・車庫
■構造
鉄筋造スレート造３階建て
■床面積
●登記簿記録
１階２４．１１㎡・２階２４．１１㎡・３階１９．６１㎡合計６７．８３㎡
●現況
１階３０．７４㎡・２階３０．７４㎡・３階２６．２３㎡合計８７．７１㎡
※家を建てる際に行政へ申請する場合は、建蔽率、容積率の範囲内で申請されて、建て終わるときには敷地を最大に利用してお家を建てていたようです。
昔の住宅は、いわゆる違反建築物でも、建ててしまえば勝ちみたいなところがあったので、大阪市内問わず、あちこちで同じような建物を見かけます。
その当時は広いお家が建てられたと喜ぶことができましたが、今では肝心な金融機関の審査で不利になって、最悪のケースは買主が現れても住宅ローンが利用できず購入できない。すなわち売却ができないそんなことが問題と出てきています。
なので、住宅ローンのみならず金融機関からの借入で落札を検討の場合は、事前にローンが付くのかどうかを確認しておかないと怖いですね。
■間取り
４ＬＤＫ＋屋根裏物置＋車庫
■築年数
平成１４年１２月
■建築確認申請あり。検査済み証はなし。
では、３点資料の中身を見ていきます。
■買受人が負担することとなる他人の権利
物件明細書に記載されている項目では目立った記録は見当たりません。所有者が所有占有状態のようです。
■物件の内容より
こちらを見ても特に目立った記録はありません。建物の床面積が相違する点が記載されています。
■その他の事項より
こちらでは、表札や住居表示のプレートについてコメントが記載されています。
建物の面積が相違する点についてもコメントがでています。
文面を読む限り、１階、２階、３階の北側の洋室は建築当初申請書類にはなかったのが、建物完成時には各部屋が作られていたと記録されています。判定は建築以後の増築ではなく、建築時から床面積が異なるとの判断です。
前面道路の幅員は１０．９ｍ（歩道含む）なので、かなりゆったりとしていますね。道路も建築基準法４２条１項１号道路に該当との事です。
家の建て替えをするにあたり、違反建築のため同規模の建物は建てられませんが、建替えするにはまったく支障はありません。気になる間口が３ｍと記載がるため、かなりコンパクトなお家になりそうですね。
出口戦略ではまずは、隣接する建物の所有者に買取して頂く交渉ができれば、金額的にも良い価格がつくかも知れません。
■関係人の陳述等より
●所有者のコメント
・毎日は居住していないけど時々来ている。
・住民票は別の場所にある。
・車庫にある車は自身所有の車。
・雨漏りが無い。
・ペット飼育はない。
・増築はしていない。
・室内での喫煙がある。
■執行官の意見等
所有者が住居として使用占有しているものと考えることが相当と思われる。
※ここで、執行官が全く知らない第三者の占有ではなく所有者が占有していると判断を示しているので、この時点では特に複雑な状況ではなさそうです。
■調査の経緯より
令和１年９月４日～同年１０月１０日で調査を終えているのでかなりスムーズに調査が終えられているようです。
落札後の所有者との話し合いもできそうな雰囲気を感じます。
■間取り図面より
１階：車庫・浴室・洗面室・トイレ・洋室１部屋
２階：ＬＤＫ・トイレ・洋室１部屋
３階：洋室２部屋（屋根裏物置）
■現地写真より
隣接するお家も同じような建物です。
車庫に車を止めると玄関に入る通路位しかスペースがありません。
室内の荷物等は普通に生活感を感じる荷物の量です。
学習机らしきものも見受けられますが、小さな子供さんがいてる雰囲気はなさそうです。
写真で見る限りでは室内のコンディションも悪くなさそうですが、６割程度で思っておくくらいがよいです。
退去時の荷物の搬出がどうなるのか？強制退去時の費用は？話し合いで退去してもらえるのか？
この辺が、落札価格外で必要となる経費なので、できるだけ費用を抑えたいところです。
直接ご本人が、話し合いの場でお話することができればお費用はかかりません。以外かもしれませんが、話し合いで退去下さる方も多いです。実際に私も仕事で競売に従事していた時の自分の担当案件は９割以上話し合いで退去してもらってました。
■目的物件の位置・環境等より
こちらには、土地・建物の調査された内容が記載されます。
例えば、用途地域や間口・奥行・ライフラインの状況や土壌汚染のリスク、
建物であれば、経済的残存耐用年数や建物の仕様、建物についての特記事項などです。
※この内容はさらっと読み流す程度でもいいですが、耐用年数や特記事項にしか記載されていないコメントなどがあるので見逃さないようにチェックです。
■市場との修正率について
競売特有の市場よりも安くなる仕組みです。
現在は競売市場修正は算出額の７０％になっています。
では、投資物件としてみると収益性はどうなのか？
近隣の借家の賃料相場を１２万円とみました。
●収入
家賃１２万×１２ヶ月＝１４４万円が年間収入
●支出
公租公課７８，０００円
１４４万円-７．８万円＝１３６．２万円が年間の収入
最低基準で購入した場合利回りはどうか？
①表面利回り
１４４万円÷７１０万円×１００＝２０．２８％
②実質に近い利回り
１３６．２万円÷７１０万円×１００＝１９．１８％
※取得税・免許税を含んでいないためまだ利回りは減少します。
今回は戸建てのため区分建物と違い管理費等の滞納は関係ありませんのでその他の滞納金の考えは不要です。
但し、リスクとして考えておかないといけないのは、退去交渉のリスクでしょう。
退去の対策としては、
①話し合いにより荷物全てを持ち出し退去（これが１番ｇｏｏｄ！）
②退去に応じてもらい荷物の処分は落札者がする。（退去費用は渡さない）
③退去費用を渡すので退去と荷物を持ち出してもらう。
※②と③はどちらか金額が低いほうでの対応方法ですね。
④強制執行による退去（強制執行費用が発生）
最大コストとして１００万円程度をリスクとして見ておきます。
利回り１５％で狙うならば、１００万円リスクを含んで考えると８６０万円が上限になりそうですね。
市場で取引されるとしたら
個人的な見解ですが１８００万円前後と思われますので、買取再販を行う不動産会社が入札すると１２００万円近くは札が入りそうな気がします。
ご自身が考える賃料設定、欲しい利回り。それにより異なりますので慎重を期して入札してください。
今回は一般的な住宅から見てみました。
次回はテラスハウスの物件あれば見ていきたいと思います。
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