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不動産投資 仲介不動産は必要か?




不動産取引をするにはどうしたらよいのか?


皆さんならどうしますか?


以前の記事でも不動産仲介のことを触れましたが今回は深く見ていきたいと思います。


すぐに思い浮かぶとすれば、不動産会社に行って不動産を紹介してもらって購入する。


ご自身が借りて住む、買って住む。いわゆる実需として利用される場合は、ほとんどの皆さんは不動産会社へ相談に行かれているでしょう。


中には不動産を借りる、買う。その場合は不動産会社へ行かないといけない。そんな思い込みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか?


不動産業界のことを少しでも知っていれば、個人間でも不動産会社を介して取引をしなくてもよいことや、売主(不動産会社)と直接取引の場合は仲介手数料が必要ないことはご存じでしょう。


不動産会社が仲介に入ることで皆さんはメリットがある、メリットがない。どちらに捉えますか?


大方の方は不動産会社が入ることで仲介手数料がかかることはご存じですよね。


では実際に不動産会社が受け取れる仲介手数料とは?


仲介手数料の計算は3段階に分かれています。


※下記は取引価格(売買価格)による計算式です。



①200万以下の金額

→100分の5.5


②200万を超えて400万円以下の金額

→100分の4.4


③400万を超える金額

→100分の3.3


上記の3段階に分かれています。


例えば3000万円の取引価格(売買価格)とした場合、上記の計算式に当てはめると


3000万円の内、


①200万円は100分の5.5

 →対象額は200万円。

②200万円~400万円は100分の4.4

 →対象額は200万円

③400万円~3000万円は100分の3.3

 →対象額は2600万円


上記より計算すると


①11万円(200万×5.5%)

②8.8万円(200万×4.4%)

③85.8万円(2600万×3.3%)

合計105.6万円(税込み価格)



これをお客様にお話するには、お客様にとって理解がしにくいので、簡易計算式でお話をさせて頂いています。


簡易計算式では(400万円以上の場合)

3000万円+6万×税

この計算式で求めると、先ほどの①②③の合計額と同じ金額となります。


では、見ていきましょう。


3000万円×3%=90万円+6万=96万円×税(10%)=105.6万円


簡単に言うと400万円を超えると物件の取引の場合は、「3%+6万」を用いることで計算ができるということです。



初めて聞く方からすれば、その計算式も理解できないかもしれませんが、不動産会社の多くが説明する場合この「3%+6万」を用いるのは少しでも分かりやすくするためであり、不動産会社自身も計算がしやすいということで採用していると思います。


ここで、仲介手数料の計算式がわかりました。


居住用の不動産、投資用の不動産、いずれの場合であっても計算式は同じです。


では例題の3000万円の投資用不動産を購入する、もしくは売却するとなった場合、必要となる仲介手数料は105.6万円が発生します。

単に100万を超えると考えると高いと思われる方が多いでしょうね。


ではその100万円の仲介手数料は安くならないのか?


答えは安くなるこもあります。


先程の計算式は、あくまでも仲介手数料の上限を定めているからです。それ以上は頂いてはいけませんよ。ということなので、それ以下に下げることは何ら問題はありません。


居住用不動産ではここ数年前から仲介手数料が無料、半額などのサービスを打ち出し始めた不動産会社さんも出てきています。

本当に安くしたいと思われる方はそのような不動産会社へ依頼する方がよいでしょう。


ただし、すべての物件が無料や半額とはなりません。ちゃんと決まりがあります。


決まりとは何か?


売主が不動産会社や売主から直接物件を預かっている元付業者である場合です。


いわゆる仲介手数料の考え方になるのですが、売主、買主双方から仲介手数料を頂ける場合は「両手取引」と呼んでいます。なので、売主もしくは買主のどちらかだけの場合は、「片手取引」と呼んでいます。


お分かりの通り、両手取引の方が不動産会社も儲かります。その儲けの半分である買主からの手数料を無料にしたり半額にしたりしています。なので、売主から仲介手数料が頂けない場合は、通常通り仲介手数料が請求されます。


一見、買主から見たら素晴らしいサービスに見えます。素晴らしいサービスであればもっと普及するはずが普及しないのはなぜか?



①100万円の取引であっても3000万円の取引であっても取引にあたっての調査をする内容は同じです。

逆に100万円の取引額(低額取引)の方が手間暇がかかります。


②安くなるということはサービスも低下します。


③将来的にその不動産会社が無くなっている可能性があります。



特に地元で構えている不動産会社は地元密着でお仕事をされていますので、地域の皆さんから頼られる存在でもあります。そのため経営が不安定で会社を潰すことは地域にとっても損失になります。そのためしっかりとしたサービスと安心を提供するため、定められた仲介手数料を頂戴しているんです。


実際に大手不動産会社やフランチャイズでそのようなお取引形態をしているところはありません。

やはり仕事の質の向上と責任感のために仲介手数料を頂戴しているのです。


皆さんからすると、判断しやすいのは価格だと思いますが、決して価格だけにとらわれると後々にフォローで大変な目に合うかもしれません。


普通の商売で考えてみてもわかると思いますが、人気がある商品は値引きしなくても売れますよね。なんならさらに高い金額でも買う人もいます。

自ら安くする方買ってください。っと言われているのはそこまでしないと売れない?お客様が来ない?そう思ってしまうのは私だけでしょうか。。。


同じ不動産をしている人間なので自己擁護な発言に捉われてる方もいてるかもしれませんが、その対価として自分の仕事を胸を張ってお客様に提供しているつもりです。


実際に不動産会社が介在しないことでのリスクは物件の情報が少ないということです。

売主が不動産会社であればその点は問題ないのですが、個人間取引の場合は注意です。


不動産会社が介在する場合は「重要事項説明書」が作成され、説明されます。


しかし、


個人間取引の場合は、「重要事項説明書」の作成義務がないため契約書のみとなります。


契約書にはその取引に関しての定めだけになるので物件のことは売主から聞く話だけです。


何度か不動産取引の経験がある方は大丈夫かも知れませんが、初めてのお取引の場合は慎重にしてください。


多少お費用が掛かるかもしれないけど、不動産会社へ相談してみてください。契約書だけ作成してもらうこともできますし、あえてあなただけ仲介手数料を支払うことで仲介に入って頂くという選択もあります。


なんだかんだと言っても「その道のプロ」に入ってもらうことで、投資不動産の物件の特性や不動産取引の一連の流れを学ぶことができます。


そして、その不動産会社と仲良くなることで物件の紹介がでてきたり、あなたにとって有意義な情報を提供してくれたり、簡単な調査などを受けてくれたりしてくださいます。


ただし、最初の取引でその不動産会社を信用しきるのは注意しましょう。最初の取引では多くの不動産会社は協力的です。様々な相談やお話し合いを重ねて判断するようにしてください。


あなたにとって良きアドバイザー、パートナーになって下さる不動作会社はいてますので、そこはご自身の目で確かめて下さい。


結論としては、仲介手数料を支払うことでしっかりとしたサポートを受けることが何よりかと思います。

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