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不動産投資 女性の投資まとめ



前回、前々回と2回にわたり女性の投資


女性の方が不動産投資をする場合


私がお勧めする不動産投資物件(ワンルーム、ワンケー|1R、1K)の実際に購入するとしたらどのような金額帯を選べばいいのか?


そちらを実際に販売されている不動産投資物件から見てみました。


そのおさらいです。


過去の記事はこちらからご覧いただけます。


不動産投資 女性の投資5

こちらでは500万円までの不動産投資物件をシミュレーションしています。


不動産投資 女性の投資4

こちらでは300万円までの不動産投資物件をシミュレーションしています。



両方を見て頂くと一目瞭然でお分かりいただけると思いますが、


不動産の中でも少額で購入できるのが1R、1Kといった区分マンションタイプがあります。


購入後の管理や将来の利用方法を考えた場合に、女性の方に向いているので私はこのタイプをお勧めしております。


しかし、少額で購入できてもそれに見合った家賃でしか収入はないということがお分かりいただけたと思います。


300万円以下の投資物件では、家賃が3万円以下の不動産が大半です。

そして、購入するための資金を全額銀行から借入できたとしても金利が高い、返済期間が短いとなると、中長期保有(目安は20年)を考えても魅力がありませんでした。

借入でなくても現金で購入した場合も魅力がある物件ではありませんでした。


■3万円の家賃収入があったとしても、

①マンションへ管理費等を毎月支払う

②固定資産税等を毎年支払う

③自分で管理しないので管理を任せられる管理会社へ管理料を支払う

この3点を支払うことで最低でも月1万円。多ければ1万5千円の支払が毎月出ていきます。

そうなると収入は半分近くとなるため毎年の収入は僅かとなってしまいます。


では、500万円以下の投資物件ではどうか?


先ほどと同じくそれに見合う家賃収入になるものの家賃収入は上昇します。

家賃が5万円とした場合で、これも先ほどと同じく①~③の支出があります。

しかしながら支出よりも収入の方が多くなっているので中長期で考えるならば収益性はあると私は考えています。


ポイントとしては、これはどの不動産投資の方もおっしゃる基本中の基本ですが、

安く購入できて、家賃収入が高い物件。つまり利回りが高い物件を購入することが何よりも一番大切だということがここでもお分かりいただけたかと思います。


しかし、利回りが高い物件はほぼほぼ、世の中に情報としてはでてきません。

その理由もお分かりだと思いますが、情報を入手された方の段階ですぐにお客様がいらっしゃるもしくは情報を得た人が購入してしまうからです。



不動産の世界でよくあるのは、

そのような条件の良い不動産投資物件を購入して、さらに値段を上げて販売されています。


例えば、300万円で家賃収入が7万円の不動産投資物件を購入する場合の表面利回りは?


(A)

7万円×12ヵ月=84万円÷300万円×100=28%(表面利回り)

上記となります。


この物件を購入した方が利回りを10%前後にしてさらに転売をすると


(B)

84万円÷10%=840万円


見てお分かりになりますでしょうか?

(A)の時点で300万円で購入して(B)の時点では840万円で売却をしています。

つまり、この300万円で購入された方はその差額の540万円が収益として計上されます。


この手法は個人の方よりも不動産会社の手法にはなりますが、このように利回りが良い物件は購入された方によって利回りが調整されて市場に出てきます。


なので、一般的に流通性が高い物件ではこのような物件はでてきません。


少しお話それましたが、


今回の女性の方の投資(不動産投資)でお話してきたのは


①無理のない範囲での投資

②専門知識がなくても比較的投資しやすい

③管理もご自身でしなくても管理会社へ任せることで負担を減少できる

④一つの指標を持てば判断基準を持ちやすい


上記のことを抑えて頂ければ女性の方でも不動産投資は身近になると考えています。



安く購入できて、利回りが高い物件はマンションよりも戸建ての方があります。

但し、安い理由が存在します。


【安い理由として考えられること】

①駅から遠い

②建物が古い

③雨漏りがある

④室内が傷んでいる

⑤近隣との境界が不明確

⑥再建築不可

※家を壊したら次に家を建てることができない不動産。

などなどが考えられます。


マンションと比べて、より専門的な知識が要求されますし、修繕等購入後にお金がかかることが多いです。イメージとしては修繕費が高くつくので建物代金が安いと思って頂ければわかりやすいと思います。


なので、戸建てを選択されるならば、ある程度不動産投資のご経験を積まれていないとお勧めはできません。


唯一の出口戦略として言えるのは、家をつぶして更地にしてしまうことです。

更地にすることで、駐車場として利用できたり、一時的な資材置き場として貸し出しができたり、はたまた近隣の方が購入いただけたりと利用して頂ける価値は高まります。

ただし、建物がなくなるため土地にかかる固定資産税、都市計画税の税金が一気に高くなるのでその辺も見極めておかないと結局潰さずに置いておけばよかった。そんなことになり兼ねません。


【まとめとして】

500万円の投資物件。

借入は200万円以内。

家賃収入は5万円以上。

この3点が最低ラインかと思います。


そのような該当する物件があれば一度ご自身でもシミュレーションをしてみてください。


【シミュレーションの方法】

①毎月の家賃収入×12ヵ月=年間の家賃収入

②毎月の支出額(管理費や固定資産税等)×12ヵ月=年間の支出額

③①-②で年間の手取り額

④③の金額÷購入金額(例500万円で購入する場合は500万円)×100=簡単な手取りで得られる利回り計算がでます。


※借入をされる場合は、インターネットを検索して頂ければ「住宅ローンシミュレーション」などで検索してもらえれば、借入時の毎月の返済額や利息額をみることができます。


慣れるまでは少し大変かも知れませんが、慣れるとすぐに計算もできますので、将来のご自身の貯蓄、資産を作るうえで知らないよりも知っていて損な情報ではありませんのでチャレンジて頂ければと思います。



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