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不動産投資 女性の投資2



前回は投資に対する意識調査から若年層の男性、女性の傾向を見てみました。


前回の記事はこちらから

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不動産投資 女性の投資



女性の方が投資するうえで重視されるのは


①安心感を持てる


②自分自身ではなくプロに頼る


③情報は自身で学ぶよりも人づての情報を重視する


このような内容が意識調査から見えてきました。


前回の記事の最後にも少し書きましたが女性の方が不動産投資を考えた場合に何に注意すればよいのか?またどのように利用することで安心感をもてる投資につながるのか?

その点を考えていきます。


■将来に対する貯蓄への意識


これは私の感覚的なものになるかもしれませんが、女性の方の方が男性と比べて将来の計画や老後のことを考えて貯金をされている方が多いように見受けられます。


また、独身の場合と結婚して子供ができることで考え方もより計画的になっていくと思います。


その理由は?

「人づての情報を重視する」


ここが大きな要因と考えます。


女性の方はご自身の母親から人生の先輩として色々なお話を聞く機会が多いこと。また、先にご結婚されている友人などから結婚後の考え方や価値観。必要となるお金の事を男性と比べより具体的に見聞きすることが多いためだと思います。


■単身時代

実家と一人暮らしではお金の使い方や貯蓄の仕方も違うと思いますが、全般的に共通して言えることは。


①自分の趣味や好きなことに対してお金を使える

②身の回りの装飾品の購入や旅行などにかかる旅費も自由にできる

③将来のことを考えた貯蓄に対する意識が男性よりも高い


※男性は、貯蓄のことを考える方もいらっしゃいますが、それ以上に稼ぐことを意識される方が多いです。そのため、自己投資という名目で支出も多く出ていきます。

結果、目の前の貯蓄よりも、将来稼ぐための支出を考えると貯蓄への意識は薄いかもしれません。


※女性は、男性と比べ安定志向をこのまれます。大きな変化は特に嫌われると思うので、投資という考えで言うならば、定期預金や保険の積立など、将来、大小問わず元金が増える商材を選ぶのも納得です。


■結婚後(二人での生活)

多くの方は、結婚されても共働きされている家庭が今や一般的ではないでしょうか?

そのため、それぞれの収入があるためゆとりのある生活が送りやすいです。

中には、ご主人の給料で月々の生活費全てを賄い、奥様の収入は全額貯蓄されるご家庭や、

家賃から食費はすべて折半で、残ったお金はそれぞれで管理されているご家庭もあるでしょう。


ご結婚することに今までと比べて支出は増えますが、収入も増えますのでこの時期が一番貯蓄をしやすい時期でもあります。


■結婚後(お子様いらっしゃる場合)

妊娠、出産に伴い女性の方は一時的にお仕事を休まれる方、止められる方がいらっしゃいますよね。

昔々は、結婚により退職される方が多かったですが、今はどちらかというと、産休、育休を利用して、その後お子様を保育所へ預けて職場復帰。そのようなご家庭も多いのではないでしょうか?

我が家はもれなくそのような家庭です。


以前と比べ収入は減少しますが、それまでに貯蓄もできてきているので、すぐには大きな影響はでてくることはないでしょう。


しかし、職場復帰することで収入は増えますが、保育料や学資保険、中には賃貸から持ち家を持たれる方もいらっしゃると思うので、やはり支出もそれなりに増加してきます。

しかし、子供が小さいうちはそこまで支出はないですが、小学校、中学校へ進んでいくとさらに支出は増加していきます。


ここまでくると、投資のことを考えられる時間は恐らく持てないでしょう。

どちらかといえば、今ある収入の中からどのようにやりくりすればよいのか?

それらのことを考えられるのが女性です。

男性はただ働くことで家に毎月決まった給料を持ち帰るのが仕事になってきます。


つまり、男性と比べて女性は結婚、出産することで生活スタイルが大きく変わります。そんな中で投資することができるとするならば、お子様が生まれる前かお子様が成人して巣立っていった後、どちらかでないと難しいでしょう。



冒頭でも書きましたが、女性が投資するための条件として


①安心感を持てる

②自分自身ではなくプロに頼る


③情報は自身で学ぶよりも人づての情報を重視する


以上の3点です。



不動産投資の中でも一棟のマンション経営となると不向きかも知れません。

一棟マンションやアパートになると「管理」ではなく「経営」になるためです。

そうなると、退去により空室が発生した場合、空室を埋めるために

①改装をする

②部屋を借りてくれる人を募集する。

③入居者の相談や苦情の対応をする。

④退去後の家賃設定を考える。

⑤ローンで購入されている場合は返済計画にロスが無いような経営が必要。

※個別の管理会社へ任せることで解消できること。そして、サブリース(一棟すべてそちらに貸し出しして、借り受けた会社が運営する)へ依頼して家賃保証の範囲で収入を作る。

サブリースを利用すると収入は大きく減少する場合もあるので、なるべくならご自身で管理するか、必要に応じて個別で管理会社へ依頼するかを考えられた方がお勧めです。


手堅い投資物件ならば1R、1Kの少額で購入できる1室の分譲マンションを結婚前、結婚後のお子様が生まれる前に購入されるのがお勧めです。

個人的にはご結婚を考えている方には向かず、失礼ながら単身で生活を楽しまれている方向けになるかと思います。


お勧めの理由は?

①少額200万~500万の間で購入できる。比較的無理なく返済ができる。借入もしやすい。

②若い時代に購入することで、老後の資金作りを形成できる。

③保有していれば毎月の家賃収入を得られる。

④必要に応じて売却することでまとまった資金を手に入れることができる。

※但し、1R、1Kは購入希望者の数は少ないため売却には時間がかかります。また、利回り設定で魅力がないと売却が難しいため比較的安価での売却になる可能性が高い。

⑤個別の管理会社へ管理を依頼すれば自分で対応する必要はない。

⑥最終的に自分が住むことができる。

⑦ご自身の資産を持つことができる。



※例

家賃3万円の1Rマンションを400万円で購入したと仮定した場合。


【ケース1】頭金100万円。借入金300万円。金利5%。借入期間10年

■毎月の返済額

 37,500円

※過不足金額▲7,500円/月

 7,500円×12ヵ月×10年=90万円。

 10年間をかけて90万円の不足を充足していくイメージです。

※10年目以降

 毎月3万円×12ヵ月=36万円

 約3年で不足で支払った90万円を取り戻すことができるので実質は14年目以降から毎年36万円の収入を得られることとなります。


■表面利回り計算

 36万円(年間賃料)÷400万円×100=9%

※頭金100万円を入れているので借入金の300万で計算すると

 36万円(年間賃料)÷300万円×100=12% と考えることもできます。



【ケース2】頭金200万円。借入金200万円。金利5%。借入期間10年

■毎月の返済額

 24,999円

※過不足金額△5,001円/月

 5,001円×12ヵ月×10年=600,120円。

 10年間をかけて約60万円が収入として得られるイメージです。

※10年目以降

 既に毎月プラス収入なので10年以降は月々3万円の収入が入ることとなります。


■表面利回り計算

 36万円(年間賃料)÷400万円×100=9%

 こちらは上記と同じ計算です。

※頭金200万円を入れているので借入金の200万で計算すると

 36万円(年間賃料)÷200万円×100=18% と考えることもできます。


現金に余裕があれば半金近く現金を入れることで借入金額を減らし月々の返済よりも下回る返済計画にされると安心の目安とできるのではないでしょうか?



注意事項として

①毎年、固定資産税等の税金がかかる

②分譲マンションであれば毎月管理料等が発生する。

③個別の管理会社へ依頼するならば管理会社へ支払う管理料が発生する。

④退去後に改装が必要になることがある。(個別の管理会社があればそちらでも対応は可能)

⑤その他、投資物件のリスクが存在する(空室、自然災害など)


不動産を取り扱う上で大切なのは、出口戦略です。


そのまま保有するための不動産投資なのか?

もしくは必要となった時に売却することで現金化しやすい不動産投資をするのか?


女性投資家さんは保有をメインで考える方が多いかと思いますので、保有不動産の数よりも将来老後に必要となる月々のお金を考えた不動産投資物件を選ばれると良いかと思います。


まとめとしては、前回でも書きましたが女性の方が投資の中でも不動産投資を選択するのは難しいと思います。

その理由として一番の要因は身近なところで不動産投資をされている友人、知人がいるか否か?

なので、興味関心がなければ、不動産投資はお勧めいたしません。


ただ、興味関心があるならば、将来の資産作りとして考えた投資の方法がよいかと思います。

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