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不動産投資 情報収集




不動産(不動産投資)に関わるコミュニティーのページを見ていると面白いですね。


皆さんはどんなコンテンツを利用して情報収集をされていますでしょうか?


大手投資会社が運営するサイトやポータルサイトの運営するコラム、不動産会社が運営するサイトなどなど。


ネットの世界では情報が数多く出ていますよね。


最近ではユーチューブでの配信も多くなって活字から動画へとシフトしていることが伺えます。


ネットの世界では情報が溢れているので個々人の話される内容なので、A氏とB氏が同じような話をしていることもあれば、まったく違う見解で話されていることもありますよね。


そんな中からご自身にとって有意義な情報を拾い出すことは大変な作業ではないかと思った次第です。


私が見ているのはSNSサイトのコミュニティーでの投稿です。


内容は、


①直接販売している投資用不動産の紹介


②不動産投資を始めたい方への勧誘の案内


③投資用不動産の収益をあげるためのリフォーム


④初めて参加される方の投稿(一般個人・不動産会社)


⑤動画での不動産投資の説明


⑥物件購入者からの情報提供依頼 などなど


不動産会社のみならず、建築業界や一般個人の方が参加されているので投稿内容は本当に様々です。


見ててびっくりするのもあります。


例えば、


A氏はこんな投資用不動産の営業には注意を!って喚起している投稿があるなかで、B氏の投稿はまさしくその注意喚起されている内容で顧客を探していたりします。


一般の方が見たらどちらを信用するのか?


そんなことを全体を通して見させて頂いております。



ここでは不動産投資にまつわるお話が多いのですが、どこかしら営業ツールとして利用されている方が増えてきているように感じます。


やはりグループ内で作られたコミュニティーでは、情報を集めたい方や利用したい方が集まるので、正しい情報や安心できる情報であれば信頼度が高いのかもしれません。その反面、そのような所に顔を出す一般の方や同業者に対して営業をすることで成約率が高くなるのか?

いわば広告での利用ですね。


何が言いたいのか?


それは情報や人が集まる所へは様々な情報も集まるということです。


専門的な話が多いですが、自分にとって必要、不要な情報があるためその中から自分に必要な情報を集めることが難しいです。


その反面、得られる知識もあるので良し悪しは見解次第でしょうか。


以前も触れましたが今回のコロナウイルスの影響で、東京オリンピックも延期が決まりました。


投資商材も株式を筆頭に値崩れを起こしている状態で投資先選びも大変な状況です。


私個人的には以前の記事でも書きましたが、不動産投資はそのような中でも比較的影響を受けにくいので、やはり投資をされるならば不動産投資だと思っていたのですが、今回は様子が違いますよね。


先進国各国で外出禁止命令がでて、日本に於いても自粛が続いています。


その影響を受けて経済市場も混乱していますよね。


旅行業やホテル業などは特に影響は大きいです。


先日知り合いの同業の方と話をしていて、中国からのインバウンドで観光バスが足りない。バスを増車して大きな敷地を借りてビジネスを拡大するということで知り合いの管理する貸土地を借りた方がいるそうです。


契約したのが1月のこと。その時はここまで大ごとになるとは思いもしなかったと思います。3月分の賃料が2月末に初めて支払が始まるけど支払ってもらえるのか?心配してました。

そのお話を聞いたのは2月末のことです。

興味はあるけど、聞くのも申し訳ないのでいまだに聞いていませんが。。


そう、外出禁止の影響を受けて通常の仕事すらままならない業種が存在することです。


先日もテレビでバスの運転手をされていた方が解雇されて日々の生活が一変したことを報道されていました。


経済が悪化しても一時的であったり、一部業種であったりとありましたが、どの業種でも起こりうる問題ですよね。


そうなると投資不動産を所有されていて貸し出ししている入居者がそのような事態に陥ると家賃滞納が始まりだしますよね。


多くの方は保証会社を利用されていると思うので保証会社が家賃を補填してくれると思いますが、件数が増え始めると保証会社が補填することで赤字となり倒産してしまう。そんなことも最悪の場合考えておく必要があるかもしれません。


では不動産投資も今はするべきではないのか?


これは非常に難しいのですが、不動産業界は不況になれば儲かる業界とも言われています。


それはなぜか?


需要と供給のバランスが崩れることが一因しています。


景気が良くなれば不動産を購入する方が増えます。特に今までは金利も低水準でしたので拍車がかかっていました。


買う方の需要が増えたので売り手としては少し高くても物件が少なければ購入される方がでてきます。


しかし、


今は様々リスクから早く察知した方は売却に進まれていると思います。


投資用不動産の特性がら、販売価格も重要ですが、利回りが重視されます。


市場が利回りが高いと思えば購入される方が現れます。


利回りが高いということは、物件価格が安いということになります。


この安くなっているときに投資用不動産のみならず居住用の不動産も値下がりを起こすので、安くなっているのと、資金力がある投資家が買い漁ったりします。


結果、安く買って高く売る仕組みが生まれるのでさらに資産を増やすチャンスがでてきます。


ただ、その見極めが非常に難しいです。


まだまだ安くなるかと待ち受けていると良さそうな物件は早々と売れていきます。


逆にもう少し高くなると期待していたら売れなかったりします。


時代の流れがそうですよね。


振り返るとリーマンショックの時は非常にわかりやすかったです。


その時代はデフレが続いていて、ようやく明るくなり始めたかと思った時に一気に経済が冷え込みました。


その結果、競売に出回る物件が一気に増えました。


私が不動産業界に携わったのはまさしくこのリーマンショック直後でした。


始めたころはよく同業の方からこんな儲からない時代に競売に新規参入しても儲からないと言われていました。


確かに競合他社がひしめき合う世界で当初は落札なんてできるのか?そんな不安な思いばかりでした。


実際に競売で儲かることができたのか?


落札した不動産は赤字での売却は一件もありませんでした。時間がかかって売却したものはありますが、最終的に僅かですが黒字でした。


これから始めて投資をされる方には厳しい局面だと思います。無理して投資用不動産を購入することは控えた方がよいと思います。


現金で購入できる程度資金をお持ちであれば、安くなり始める時期を待って購入するのが良いかもしれません。


そのためにも様々な情報収集を続ける必要があるかと思います。


これも個人的な感覚ですが、競売物件の一開札の物件数を見ておくといいですよ。


物件数が増えるということは支払いできなくなっている方が増えてきていることがわかります。


まして、競売の場合は半年以上前に申し立てされている物件数なので、唯一時代を遡って現在の動向を図れる指標です。


現在は私も開札を眺めながら入札のシミュレーションをして入札のトレンドを見ています。

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