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不動産投資 競売とは?



競売の入札シミュレーションや調査方法など色々と書いてきましたが、そもそも競売とはなんだろう?


ありがたいことにそのようなご質問を頂きましたので、そちらに対する回答も含めて競売を説明していきたいと思います。


「競売」


皆さんはこの「競売」という漢字を見てどう読んでいますか?


一般の方でよく言われるのが「きょうばい」と呼んでいる方が、私の周りでは多いです。


私達不動産用語としては「けいばい」と呼んでいます。


呼び方は違いますが、同じことを言っているのでなんら問題はありません。


ですので、「きょうばい」ではなく、「けいばい」と読んでいると、不動産会社を相手にしたときは素人ではないのか!


と、思わすこともできます。


不動産業者の人でも知らない人は「きょうばい」って読んでいる方も多いです。


競売の仕組みとは?


競売は、


債権者(お金を貸す人)以下、A銀行と呼びます。

※一般的には銀行をイメージしてもらうとわかりやすいですね。


債務者(お金を借りる人)以下、Bさんと呼びます。

※お家を買う時に住宅ローンを組む方が大半やと思いますので、我々個人やと思ってください。


事例

お家を買うためにBさんがA銀行から住宅ローンを申込して家を買いました。

35年の住宅ローンです。支払回数に直すとなんと!420回!!

果てしない返済回数ですよね。


お金を借りたときはお金の返済ができると思って皆さん家を買いますよね。

私もそうです。


しかし、家を買って生活していると色々なイベントが発生します。


例えば!

①出産

②家族が増える2人から3人、3人から4人へ

③車の買い替え

④家の設備のメンテナンス

⑤外壁周りのメンテナンス

⑥仕事の転職

⑦仕事の退職

⑧病気による失業

⑨お子様の進学

⑩習い事や部活動

などなど

ご自身だけでなく、家族に起こるイベントでもお金の支出が変化します。


長い人生、何が起こるかわかりません。

なので、お子様がいらっしゃらない間にお金を貯めておいて住宅ローンを組むお金を減らしておく。もしくは小さな間にお金を貯める。

お家を買ってから節約生活で早めに繰り上げ返済で住宅ローンを早めに完済する。


色々と皆さん考えておられると思います。


ですが、競売になる方の共通点を知ってますか?


それは、返済できる能力があると勘違いして家を買う。


つまり、住宅ローンを組んでいる方が多いからです。


毎月家賃が8万円支払っているので、8万円までもしくは+1万乗せて9万円までだったら大丈夫かな?


そんな軽い考えの方!特に気を付けて下さいね。


何が言いたいのか?


それは、そもそも家賃8万円の支払がご自身にとって適正な設定価格だったのか?

考えたことありますか?


残念ではありますが、そのような方が住んでいるお家が競売になっていく方がいらっしゃいます。

競売にならなくても、任意売却での処分。そんなこともありますよね。


そのようなA銀行からお金を借りたBさんが住宅ローンを返せなくなってしまいました。


A銀行としては、お金を返してもらえないから仕方がない。


そんなわけにはいきませんよね。


なんとかお金を返してもらわないといけません。


そうなった時に、銀行で住宅ローンを借りる時に保証会社と呼ばれる機関があったこを覚えてますか?


その保証会社に返済してもらえないBさんの住宅ローンの残金(Bさんの負債)を補填してもらいます。


その補填したことにより保証会社がBさんへの残りのお金を返してもらう権利を持ちます。これを求償権(きゅうしょうけん)と呼びます。


そして、そちらでもお金を返してもらえないとなった時に、競売の手続きに入っていくのです。


競売の前に多くの場合は、「任意売却」一般の取引市場での売買を行って、それでも売れない場合に競売になるイメージです。


そして、保証会社は無理な取り立てはしないので、裁判所で競売の申し立てを行い、受理されると競売物件として取り扱いされていきます。


そうなると、Bさんの所へ裁判所の執行官から手紙や現地訪問といったことが行われていきます。


Bさん。裁判所から執行官が来てるのにもかかわらず、どのように進んでいっているのか知らない方が意外に多いです。


知らない理由は?


それは「任意売却」による弊害だと私は思っています。


一生懸命任意売却をまとめるために活動してくれる不動産会社が多い中、中には、お仕事をしてくれない不動産会社があるのも事実ありました。


私が経験した話になりますが、


落札してから所有者の元へ伺って、「私の会社があなたのお家を落札しました」と、挨拶に行った際に、「私は、すでに他の不動産会社へ売却の依頼をしているので営業は結構です!」と強い語尾で言われた経験がしばしばありました。


その方とお話をすると、任意売却を依頼した会社から、競売になっていることの事実を知らされていない方ばかりでした。


中には、「私が依頼した不動産会社は何をしているんですか?」と逆に質問されたりもしました。


余談ですが、競売間近の方の考えは間違った方向に進みやすいです。


お家のポストへ毎日毎日、色々な不動産会社から任意売却のお手紙が入ったりします。


その中で選んではいけない不動産会社を選んでしまっている。その可能性が非常に高いです。


話はそれたので、本題に戻ります。


そして、すべての調査が終わることで「BIT」などで多くの方に入札を知らせることとなります。


何度もでてきてますが、裁判所が運営している競売入札物件を閲覧できるサイト「BIT]です。「ビット」と読んでいます。


入札期日が設けられて、その定められた期間に入札を行います。(期間入札)

そして、入札はほぼどんな人でも入札参加することができます。

※Bさん(債務者)は入札参加することができませんのでご注意ください。

入札するお金があるならA銀行へお金を支払うことができますもんね。


入札をするには裁判所の定められた専用の用紙に記入して提出する必要があります。持参することもできますし、郵送でも可能です。

入札にあたっては、定められた保証金を事前に振込み、その振込明細を添付する必要がありますのでご注意ください。添付するのは入札書とは別の書類になります。


初めて入札される方は書き漏れ等の間違いがないように、直接持参することをお勧めします。


そして、皆さんご存じの通り一番高い金額を書いた人が落札となります。


開札時は落札した方は買い受ける権利をまずは得ることができます。


その後に売却許可決定が下りて正式に買受人の地位が確定することとなります。


簡単でした、競売とは?そして、入札の流れをお伝えさせて頂きました。


初めて入札して一発で落札できることはほぼないです。


競売ビジネスを考えている方は簡単ではないことを念頭に置いて中長期でチャレンジしてみてください。



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