• Takayuki

不動産投資 競売ビジネス4


前回は不動産競売のメリット・デメリットを見ていきました。 そして、当時の占有者との交渉や流れを見ていきました。 不動産競売だけでなく、どうなるかわかならい物に対して人は前に進むことが難しいですよね。 なので、わからなくても自分にとって損はなく、得になることはまだ抵抗が少ないのではないでしょうか? 投資の分類わけでも書きましたが、


「株式」「FX」 仕組みが分かっている方でも難しい世界です。その中でまったくの素人が手を出すのは「カモ」にされる可能性が高い。しかし、それでも「株式」や「FX]の投資をされる方がいてる理由はなぜでしょう? ①「株式」「FX]に詳しい友人やブレーンがいらっしゃて的確なアドバイスをくれる。 ②説明してくれる、誘ってくれる方からのお話が分かりやすくて自分でも簡単にできそうだと感じる。 ③少額でも始められる。 皆さんの周りで「株式」「FX]で損をした得をしたという方はどれくらいいらっしゃいますでしょうか? 特に失敗をした方はその失敗を話されている方って少ないですよね。 なので、恐らく潜在的にはご経験をお持ちの方はおおくいらっしゃるのではないかとも思います。 私自身の経験では「株式」「FX]の営業を受けることはあまりなかったのですが、「仮想通貨」のお話が多いです。 これも時代の流れなのかと思いますが、メディアでも出始めた当時は安く購入されて、あっという間に資産価値が増えたと取り上げられていたと思えば、流出してしまい持っていた仮想通貨が無くなるなども報道されていました。 賢い皆さんはお気づきかと思いますが、儲かる情報が世の中に広まった時点がピークですよね。それからさらに上昇する可能性もありますが、下降していくリスクも含んでいます。なので世の中の流れで投資をしていると損をする可能性が高いのでご注意ください。


そして、私が取り上げている「不動産競売」これはどうなのか? 多くの方は「競売」その言葉で引いてしまい万か? 私は引きました。 私が持ち得ていた知識では良さそうなイメージがまったくありませんでした。 ただ、会社の仕事として取り組むことが必要なので仕方なく競売をしていたところがあります。 ではなんでそんな会社に入ったの? そう思われるかもしれませんが、私の場合、勤めていた会社の別部門への異動のため従事することになりました。 嫌なら辞めればいいと言う方もいらっしゃるかもしれませんが、仕事ってそんな理由で簡単に辞めませんよね? なので、突然の異動により競売ビジネスに参入していくことになりました。 救いは、会社の事業で行うためリスクは会社が負ってくれることが救いです。 なので、競売ビジネスで大切な購入資金(事業資金)の心配がなかったことはよかったです。 では、購入資金(事業資金)の心配がなければ、他に心配、問題はないのかというと、そうではなりません。 前回の記事でも書きました競売ビジネスのメリット・デメリットをしっかりと理解することが大切です。 そして、その理屈や流れをしることで落札していくことは可能になります。 私自身がそうでした。 購入資金(事業資金)があって、理屈や流れを知ることができてからは、落札できた物件、競り負けた物件の次順位との差額が顕著に表れるようになりました。 適正な落札物件では相場のような形が形成されます。 上手く言葉で伝えるのが難しいのですが、 言えばなんとなくですが、他業者の入札される予想額が感覚でつかめるようになってきます。 A社はここ数回の落札が定期的にできているので強気の入札は入れてこないだろう。 B社は落札件数が少ないので、この人気が高そうな物件は強気で入札してくるだろう。 そんな同業他社のデータなどを鑑みて自社の入札額を決定し入札書へ書き込み提出します。 先ほども書きましたが適正な落札物件の相場が形成された時は、 落札できても落札できなくても、差額は「20万円前後」この金額の差で勝ったり負けたりします。 この「20万円前後」という数字がどれほどのものか?皆さんはどう感じますか? 私の中ではかなり精度が高い入札をできるようになったと思っていました。 入札を始めて初めて落札できた物件では約「40万円程度」を次順位と開けて落札しました。 これも個人的にはまだOKの部類と考えますが単純に差額が開けば開くほど自社の利益が減少してしまうので少なくするのに越したことはないですが、見えない他社との競合ですのでそこは各会社、個人の考え方次第です。 私が次順位と差を開けて落札した金額の最高額は約200万円。 初めて入札した時期ではなく、競売ビジネスを始めて1年を経過したころにやってしまいました。 理由は競売物件にもトレンドが存在すること。同業他社の入札・落札動向をその当時はあまり重視してしていませんでした。 振り返るとその理由はわかるです。その時は落札が上手く続いて保有不動産が増えたので落札ではなく売却に力を注いでいたので、その当時は2~3か月程度、競売市場を見ていませんでした。 頭に残っているのは落札した2~3か月前の同業他社の入札動向しか頭になかったんです。その結果、見事に200万もの金額を開けて落札してしまったわけです。 こんな入札を繰り返していると事業は成り立ちません。 転売ビジネスの方は諸に影響がでますよね。 収益ビジネスの場合は、収益性を考えて入札されると思いますので、収益が見込める金額で入札されると思うのであまり影響がないかもしれません。 転売、収益ではそれぞれの目線が異なりますので両方の目線で一緒にみるとおかしくなりますので、ご自身は転売なのか、収益なのかをしっかりと決めたうえで入札をしてください。

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