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不動産投資 競売入札




今回は令和2年3月25日に開示された大阪地裁本庁の入札物件をみてて、これぞ競売という物件がありましたのでご紹介方々見ていきたいと思います。


どれくらいの方がBITで競売物件をご覧になられたことがあるでしょう?


お写真が数枚付いていると思うのですが、本当に写真に写る室内写真や外観などそれぞれに特徴があります。


競売として皆さんに分かりやすい物件があったのでご紹介したいと思います。


今回の物件は



大阪府寝屋川市八阪町にある一戸建てのお家です。


事件番号令和1年(ケ)651号


売却基準価額は575万円です。


■築年数:平成6年7月建築(築26年)


■土地・建物それぞれ1筆の計2筆です。


■間取りは5DK+車庫


■土地の面積は43.05㎡(約13坪です)


■建物の面積は101.25㎡(約30坪です)


■建蔽率60%


■容積率200%


■前面道路42条1項1号道路、幅員4m


■検査済み証なし


■最寄駅は京阪本線「寝屋川市駅」徒歩8分程度の立地です。



単純に上記条件だけ見ると違反建築物件ですが、売却基準価格で購入できるなら買取再販事業者からすれば良い買い物です。

一般の方から見ても徒歩10分圏内であれば価格次第では魅力的な物件ではないでしょうか?


立地や条件を考えるともう少し価格がついても良さそうです。


では、その安くなった原因を3点セットで見ていきましょう。


■安さの理由1


建物の維持管理状況


こちらも執行官の意見書でコメントがされたり、不動産鑑定士の評価書の中でコメントがされたりします。

現在はどなたも住まわれていないため管理状況が悪くなることはよくあることです。

建物外壁の修繕がされていないため、一部クラックが散見されるとコメントがありました。


では、室内はどうでしょうか?

室内の部屋という部屋の中にゴミが山積みです。食品のごみから生活ごみ、不要な日用品のごみなど。


よくもこれだけ荒れた状態でどうやって生活をされていたのかを考えてしまいます。


ご興味、ご関心お持ちの方は「BIT」から大阪地裁本庁を選択して頂き冒頭の事件番号を探して資料を見て下さい。資料はPDFデータで開きます。その中にすべての情報が詰まっています。


過去に私もこのような山盛り状態は何度か経験がありますので見慣れていましたが久しく競売から離れていたので久々に見ました。


その時経験したことをお話すると、それは4LDKのファミリーマンションに住む男性単身者の方の住居でした。

単身なのに4部屋あることはすごく贅沢ですよね。


もとからお一人で4LDKを買って住まわれていたのではないと、皆さんお分かりになられますよね。


その当時は奥様がいらっしゃいました。


奥様と分かれて生活がすさんでいく。同じ男性としてわかない話でありません。


それでも仕事をしていれば自ずと生活リズムがあるのでそれなりには生活をされるんですが、収入が下がったり、退職してしまったらえらいことです。


→何もかも失ってしまった喪失感から私が見てきた男性は自暴自棄の状態です。


→そうなると次の展開としてどうなるのか?


→家に引きこもるようになります。


→最低限の外出しかしなくなります。


→マンションの管理費等を支払っていないので共用施設を利用することに躊躇いを感じ始めるとともに、ごみを捨てる事すら億劫になってきます。


そう、もうおわかりですよね。


そこからごみが部屋の中にたまっていくようになるんです。


その方の部屋の特徴は、お酒とたばこのお部屋でした。


お酒を飲みながらタバコを吸う。


お酒の缶が空っぽになったらそこにタバコを捨てる。


そんな空き缶があちこちに落ちていて、床も一部タバコの焦げ跡があったりしました。


落札後の当時の私の優先課題は退去交渉でしたので、その点は後回しで退去を進めるだけでしたが、退去の後に室内のごみを捨てるのは大変な作業だったのを思い出しました。


中にはごみがいっぱいあるけど、お宝があったりするのでは?リサイクルショップにみてもらえばお金になるかも?って考える方いてませんかね??


当時の私は考えました。

お金に替えたいというよりも、お金になるものがあれば、それでお金になるならばお金はいらないので不要なごみを1点でも多く持ち替えてほしい。ただただ、それだけでした。


そんなお話もありました。


くしくも、先ほどの占有者と同じで男性単身で4LDKにお住いの方でした。


そちらのお家はごみなどはなくしっかりと生活がされている状況で荷物の数は多い(恐らく以前一緒に住まわれていた家族の荷物)お家でしたが整理整頓されていました。


なので、リサイクルショップにみてもらえたら少しは売れるものがあるかと思って問合せすると、恐らく占有者の方の唯一の趣味と思われる音楽鑑賞の機材、オーディオ機器やスピーカーなどがかなり高級な商材だったようで、室内の荷物はすべて無償で持ち帰って頂いたこともありました。


恐らく処分業者を呼べば20~30万程度はかかっていたと思うので、こんなこともあるもんなんだと感心しました。


というわけで、残置されている荷物の中にもお金に変わるものが潜んでいる可能性があるということです。

しかし、大半はごみ扱いされるのでお金になるのは稀ですよ。


今ではジモティー、メルカリなど簡単に不要なものを取引できたりと便利になりましたので、時間に余裕がある方はそれで売却しても良いかもしれません。


と、長々と書いてしまいましたが、占有者の許可なくして原則、売ったり、処分することはNGなので注意してくださいね。


その室内にある残置物は捨てるものかも知れませんが原則は占有者の荷物です。


落札できたからといって勝手に処分ができないのでご注意ください。


私の勤めていた会社の場合は、ちゃんと占有者の方の許可を得て処分していました。


■安さの理由2

室内の異臭(動物臭)、ごみの臭いによる嫌悪感。


■安さの理由3

違反建築物


主だった理由は上記かと思います。


勝手に落札予測


890万円と予測しました。


投資目線で考えると


利回り10%を目標で見立てると600万円まで入札価格となるかと思います。


次回はさらに濃い内容の物件をご紹介します。


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