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不動産投資 競売入札シミュレーション3



前回取り上げました競売物件での収益物件の選ぶ基準のお話で、最先の賃借権を取り上げました。

大阪地裁本庁の入札がお休みの為どうしたものかと思って他府県を見ていましたら、京都地裁本庁で最先の賃借権がついているワンルーム区分マンションがでてましたので、今回はそちらをテーマに取り上げて入札のシミュレーションをしてみたいと思います。


ちなみに以前の記事でご紹介しましたが、大阪地裁本庁のワンルーム区分マンションの入札シミュレーションでは見事に落札できました。落札できたからと言ってよいのかどうかは、正式に入札、落札の手順を踏まないとわかりませんが、まずは落札するための目線はわかったような気がします。


その時の記事はこちらから

https://www.fujimoto-home.com/post/不動産投資-競売シミュレーション2


今回のサンプルは、



京都地裁本庁

開札期日が令和2年4月23日


■事件番号|令和1年(ケ)第152号

■売却基準価額|2,160,000

■買受申出保証額432,000

■買受可能価額1,728,000



では、3点セットを見ていきましょう。


3点セットで順番に目にするところからご紹介しますね。



①期間入札の公告(表紙)

■固定資産税:15,609円

■都市計画税:3,885円

合計:19,494円



②物件明細書

3.買受人が負担することとなる他人の権利

【物件番号1】

賃借権

範囲|全部

賃借人|○○株式会社

※BITに掲載されているデータには社名が入ってますが、ここでは○○と表記させて頂きます。

期限:令和4年3月31日まで

賃料:月額2万3700円

敷金:なし

特約:

賃借人が第三者に転貸することを目的。

管理費月額5,000円

賃料の振込事務手数料600円(消費税別)は賃貸人の負担。

更新料の支払なし。

上記賃借権は最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。転借人■■が占有している。


③現況調査報告書

今回は「補充現況調査報告書」が追加されていました。


■関係人の陳述

1.賃料について、契約更新時に賃料が値下げされた。月額賃料は23,700円

2.修繕積立金については、当社がこのマンションを一括して借り上げていた関係で、当社が修繕積立金をまとめて管理会社に納めている。

所有者に対しては月額賃料から修繕積立金を控除した金額を毎月支払っている。


3.所有者の管理費、修繕積立金

管理費:5,400円

修繕積立金:3,450円

令和元年10月29日現在、滞納無し。

定額水道代:2,500円/月額。滞納有。滞納額3,544円


4.執行官の調査の経過

令和元年8月28日~同年12月11日


■占有者及び占有権限

★賃借人★(転貸人)

・関係人の陳述及び提示文書の要旨|

文書(A回答書)

文書(建物賃貸借契約書)

・占有開始時期|平成29年8月1日

・最初の契約等|

契約日:平成29年8月1日

期間:平成29年8月1日~平成31年3月31日まで2年間

・更新の種別|合意更新

・現在の契約等|

平成31年4月1日~令和4年3月31日まで3年間

・契約等当事者|

貸主:所有者と借主:賃借人(占有者A)※裁判所資料では占有者(A)と表記されています。

・賃料・支払時期|毎月23,700円:毎月月末までに当月分払い

・敷金・保証金|なし

・特約等|転貸可

・その他|管理費:月5,000円


★転借人★裁判所資料では占有者(B)と表記されています。

・関係人の陳述及び提示文書の要旨|

文書(A回答書、B回答書)

文書(建物賃貸借契約書)

・占有開始時期|平成29年3月25日

・最初の契約等|

契約日:平成29年3月14日

期間:平成29年3月17日~平成31年3月16日まで2年間

・更新の種別|合意更新

・現在の契約等|

平成31年3月17日~令和3年3月16日まで2年間

・契約等当事者|

貸主:賃借人(占有者A)、借主:転借人(占有者B)

※裁判所資料では占有者(A)と表記されています。

・賃料・支払時期|毎月28,000円:毎月月末までに翌月分払い

・敷金・保証金|なし

・特約等|なし

・その他|

管理費:月5,000円

水道料金:月2,057円

24時間安心サポート:月2,160円

月額保証委託料:月864円

明け渡し時に退去費用:48,600円負担


■B(占有者)のコメント

1、私は本件建物をAから賃借し居住しています。

2、契約内容は契約書の通りです。


■執行官の意見

所有者に照会文書を送付。回答なく、連絡が取れなかった。


④室内の写真

写真を見る限り団税単身の若い方が住まわれている印象です。

特に気になる点はありませんでした。


⑤評価書

■総戸数:56戸

■築年月:昭和63年9月6日

■構造:鉄筋コンクリート造4階建て

■エレベーター無し。駐輪場あり、駐車場1台あり

■管理組合:有(管理組合法人)

※管理組合法人は珍しいですね。オーナーが入れ替わるために個別での理事役員を取りまとめるのが大変なので法人にされているのか?

■管理会社:委託管理|株式会社プレストサービス

■管理形態:日勤(1日2時間)

■修繕積立金の額:約120万円(令和元年10月現在)

■建築確認及び完了検査あり。

■専有面積:12.59㎡(登記面積)

■間取り:ワンルーム

■位置・交通

JR山陰本線「花園」駅、南西方・道路距離約600m

京都市営地下鉄東西線「太秦天神川」駅の北方・道路距離約750m


■評価人の評価額216万円


以上が3点セットに掲載されいる内容の要約です。


ご覧の通り、サブリース契約がされている物件ですので収入が入らないことはなさそうですね。

但し、収益性は見込めないので手堅い金額で考えるほうが良さそうです。


では、3点セットでわかった収支を見ていきましょう。


〇収入

1.賃料23,700円

23,700円×12ヵ月=284,400円(年間)


〇支出

1.管理費5,000円(占有者Aへの支払。但し、修繕積立金含む)

2.管理費5,000円(管理組合へ納める管理費)

3.水道代2500円(この取り扱いはよくわかりませんが支出しておきます)

4.固定資産税・都市計画税19,494円(12ヵ月で割ると月1625円)

5.占有者への振込手数料660円

合計14,785円


単純に収入から支出を引くと8,915円となりました。


表面利回りで計算すると

284,400円÷216万円×100=13.16%


上記支出を伴う場合

8,915円/月×12ヵ月=106,980円


106,980円÷216万円×100=4.95%


凄まじく収益性が悪いですね。

さすがサブリースです。


では、表面利回りを参考にして入札価格を考えてみましょう。

サブリースなので収益性が低いのは仕方ないですが、売却基準価額で入札する気がしません。


なので、今回は買受可能価額1,728,000円から考えます。


284,400円÷172.8万円×100=16.45%

最低入札でも16.45%しかありません。

106,980円で計算すると6.19%


結論としては入札見送りです。


手堅いと思われる方には良いかもしれませんが面白みはないです。


しかし!!!


シミュレーションなので、入札をしないといけません。

あくまでもバーチャルなので。


入札額は最低の1,728,000円です。


これで落札できなければ、できなくてもよいです。


もしかすると、不売で特売に回るかもしれませんね。


こちらも引き続き開札結果をご報告します!








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