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不動産投資 融資



投資と呼ばれる中で、投資資金を融資してもらえるのは不動産投資くらいではないでしょうか?

一昔前にテレビでも話題になりました、投資会社と金融機関の投資スキームが大きな社会問題を引き起こしましたよね。

通帳の数字を加工して預金額を偽っていたことなど驚きの事実もありました。

それが発端となり金融機関全体で不動産投資物件への融資が厳しくなったり消極的になりました。

やり方はどうあれ、それによって恩恵を受けられた方がいる一方、無理な借り入れで、任意売却や自己破産に追い込まれた方もいるのが現実です。

何事においても、良い面、悪い面が存在する中で最後は自己責任にもなります。

騙された!ってことにならないようご自身でもしっかりとした知識を身につけましょう。


話は逸れましたが、本題に戻って。


金融機関から何度も融資を受けられた方はよくご存じだと思いますが、金融機関から借り入れできる期間はどうなっているか?


1つの基準は

建物の法定耐用年数ですね。

◆木造22年

◆軽量鉄骨27年

◆鉄骨27年

◆鉄筋コンクリート47年

◆鉄骨鉄筋コンクリート47年

これが1つの目安です。


また金融機関によって加算される年数も変わります。


これを基準に融資の借入期間を見て、次に収益性を見ていきます。


例えば1億円の木造共同住宅を中古で購入しようとした場合(築10年)。

融資を受けられる耐用年数でみると12年が残存期間となりますね。


利率が2%、借入期間12年、借入金額1億円


利息の支払い総額が約1250万円。

毎月の支払いが約78万円です。


この返済以上に月々の収入が得られていればよいのですが、単に利息と元金の返済額のみでの計算になるので、その他の費用を考えるならば90万円とします。


90万円×12か月=1080万円÷1億円×100=10.8%

表面利回りが10.8%回っていて、ようやく収支がとんとんです。


年数については金融機関からOKがでたとしても、担保評価が出ているか?物件の担保評価が出ていなければ全額の融資は難しいでしょう。

まして、手持ち資金2割程度が必要といわれる中なので担保評価が1億円出ても8千万円までの融資しか下りない可能性があります。

ここで、もう一つ見ておきたいのが収入の面です。

金融機関の評価として収入の面も見られますので、いくらの収入を得られているか?

こちらも大切な要素ですね。


簡単な例を書きましたが、建物によって年数が変わってくるので耐用年数の期間が長く使える物件が望ましいですが、その分利回りは低くなっているのが実情です。

新築を建てると借入期間は長く借り入れできるので良いように見えますが全額借入するのも難しいですし、借入できたとしてもお客様が借りていただけないとその期間中は空室リスクが存在している状態です。


どれだけ融資にプラスになる物件を購入するのか?担当者によるところもあると思います。

このような、お話は不動産投資の専門の会社さんのセミナーへ参加されると色々とご相談もできるので、勉強兼ねて足を運ぶのもいいでしょう。







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