「売買契約書」と「重要事項説明書」
不動産取引をする際には必ずセットでついてくる書類です。
これは、仲介として「売主」「買主」の間に不動産会社が入ることを前提としてお話しています。
なので、個人間で不動産取引をする場合は、「重要事項説明書」はいりません。
これは、宅地建物取引士が作成し説明することになるからです。
「売買契約書」
文字を見て頂くだけでおわかりになるかと思いますが「売る」「買う」の契約ですよね。
この中で取り決めたことが契約終了後、お互いの決まりとして将来守って行くことになります。
少し怖い話をすると、
一般の方であれば不動産取引をされるのは生涯で1回、多くても２回、３回という程度ではないでしょうか？
ほとんどの方が１回ですよね。
となると、何が起こり得るか？
自分にとって不利なことが決められていても、比較することができないということです。
あまりにも不利になるようなことを決めるとその点は有効でなく無効となることもありますが、どの程度かまではわかりませんよね？
感覚的なものに頼るしかないかもしれませんが、説明を聞いていてなんかひっかかる？
どういうこと？
そう感じた方は納得できる理由の説明をしっかりと受けて下さいね。
この線引きはなかなか判断が難しいのは確かにあります。
我々不動産会社は過去の取引事例や周りなどの今までの慣習をもとに売主側の負担、買主側の負担を契約書に書き込んでいきます。
いままでなかったですが、極端な事例として挙げるとするならば？
【売主にとって不利】
１．固定資産税、都市計画税の不動産にかかる税金は決済日に関係なく売主の負担で全額支払うこととする。
※本来は決済日を基準として決済日までが売主、決済日からが買主と決めます。
※特殊な事情がある場合はこの取り決めはあり得るかもです。
２．決済日以降、引渡しが終わった後でも１０年間は売主の責任で補修義務を負う。
※個人間同士ではほとんど売主の責任は免責にすることが多いです。もしくは最大でも２～３か月程度です。
※宅建免許業者が売主の場合は最低２年間義務として決められています。
【買主にとって不利】
１．手付解除の日が短い
※契約のときに手付金として売買代金の１割などを売主へ支払います。その後、住宅ローンの本審査を申込していくわけですが、契約してからやはり止めます。っていえる期間です。
但し、手付解除なので手付金を流す。つまり戻ってこなくなりますが、預けた手付金を諦めて契約を止めることができます。
２．ローン特約がついていない。
※これはまずもって、住宅ローンを利用して家を買う方の場合ないということは考えにくいです。現金で購入される方の場合は逆にありません。
※いえば、銀行からお金を借りるのに住宅ローンを利用するわけですが、住宅ローンを借りれないとなった場合、通常は白紙解除となり、契約自体がなかったことになります。
その場合は契約時に預け入れた手付金も戻ってきます。
これがなければどうなるのか？
買うという契約の内容にそうならば、なんとかして家を買うお金を用意する。もしくはペナルティーとして、賠償金を支払って契約を止める。
賠償金は契約時にあらかじめ定めています。
①手付金
②売買価格の１０％
③売買価格の２０％
概ねこの３パターンが多いです。
なので、賠償額（違約金）の決まりもチェックしましょう。
「重要事項説明書」とは
冒頭でも記載しましたが、不動産会社が仲介として間に入る際に作成されます。
ここに書かれている内容は、取引される不動産の情報、所有者情報、不動産がある場所に関わる法令の取り決めなどが書かれています。
これは契約書ではなく、説明書になります。
正直お話を聞いている買主は眠たくなるお話が多いです。
気を付けて聞いて欲しいポイントは将来、建て替えができるお家なのか？
建替えをする場合、家の前に面している道路が重要です。
それ以外にも細かな点はありますが、最低限この２点はしっかりと聞きましょう。
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