民泊が投資に向いているのか考えてみた。
民泊と聞いて皆さんどんかイメージをお持ちでしょう？
・賃貸で貸すより儲かる。
・ややこしそう。
・宿泊利用者のマナー。
・近隣住民とのトラブル。
結論としては、
投資として活用するには手間暇がかかりますよね。
民泊特区の法整備がされたのが約3年前です。
私自身民泊という仕組みを知ったのが約６年前でした。
当時は民泊という言葉ではなく、エアビーというサイトの言葉で話をされていた気がします。
その時にはまだ今のような法整備が整っていませんでした。
当時はそんな概念がなかったわけですが、その当時からされてた方は利用者もそこそこいらっしゃるとお話しされてました。
場所は大阪市内ではなく郊外でした。予約も直接メールで海外の方から受けてやり取りまでされていたので完全に自社で対応されてました。
なので収益は高かったそうです。
実際に今から民泊を開業しようとするならば初期投資は何が必要なのか？
また維持コストは何がかかるのか？
まず土地、建物を所有されているかいないか？そこから分かれますね。
◆土地、建物を一から取得する場合。
①土地は借地で建物自己所有
②土地、建物共に賃借
③さらに転貸（サブリース）ってこともあり得ます。
コストの割合も①から順に下がってきます。
※区分のマンションの場合は管理規約で民泊禁止になっているところが多いので、検討の際は利用できるのか確認が必要です。
※購入の際は購入に伴い、
登記費用
固定資産税等の精算金
不動産取得税
仲介手数料
区分マンションの場合は管理費等の精算金が必要です。
1番コストを抑えるとして月々の賃料が5万と仮定します。
◆内外装工事
マンションの一室で大きさの規模にもよると思いますが、単なる賃貸で貸す場合の改装と民泊で貸す場合とでは改装内容一緒にされますか？
外国の方を対象としてかなり内装をこだわってされているお部屋も見ましたが、個人的には内装はコストを抑えて家具などをアレンジすることが今ではあっているような気がします。
理由としては、
民泊事業の撤退を考えた場合に、凝り過ぎた内装をすると、賃貸で貸し出す際には借り手がつきにくくなるからです。
確かに旅行で宿泊するお部屋はゴージャスな内装だとテンションも上がると思いますが、これからの時代は撤退のことも視野に入れてやらないと経費倒れになりかねません。
※戸建ての場合は外壁修繕をどうするか？
安く購入できればその分外壁や屋根など傷みがあるケースが考えられます。
そうなると多少は見た目も綺麗にしないとお客様の利用は伸び悩む可能性もあります。
賃貸貸しの場合も同様に改装は必要になると思うので最低限で止めるのか？
初期費用はかかりますがリニューアルするか？
コストを抑えるならば入り口正面から見える一面だけでも塗装をされると綺麗になるので最低それだけでもしておくと印象は大きく違います。
実際、住居用の売買でも正面のみの塗装と屋根の雨漏りないかの確認をしていました。
屋根の手入れが不要であれば足場を組まずに塗装できる現場もあります。
※必要最低限の経費で改修を考える。
また、お金を使わないといけないなら全てを抑えるわけでなく、お金をかけた方が良いところはお金を使う。
それが改装する上で大切です。
私が以前下板お仕事は買取再販の事業でしたので改装費は最低300万以上かけて改装をしてました。
改装して頂く工務店さんに恵まれていたことは本当に感謝しています。
分譲マンションならこの程度レベルは標準なので、それより下にすると売れにくいのでは？ここまでお金をかけ過ぎるのはもったいないのでは？
色々とアドバイスを頂きました。
どなたか信頼できる方がいてればいいですが、いない場合はどなたかの紹介を頂くのもよいかもしれません。
◆民泊を受けるための行政への手続き
もちろん、ご自身でも手続きはできますが、初めてでは時間もかかりますので多くの方は手続きに行政書士の先生へご依頼されている方が多いのではないでしょうか？
余談ですが、よく行政書士のお仕事と司法書士のお仕事を混同される方がいてますが、まったくお仕事の内容が違います。
・一般的な民泊だと年間180日までの受け入れ
・特区民泊だと180日以上受け入れができます。但し、宿泊日数の最低限度があるのでご注意ください。
また、特区民泊の場合は設備もそうですが、室内の案内表示なども規制があります。
○行政書士とは
本人に代わって行政への手続き書面の作成や申請などを代理してお仕事をされる方です。
よく聞くのは許認可や免許申請ですね。建設業許可や宅建業免許などです。
○司法書士とは
本人に代わって法務局への登記申請手続きの代理をされるお仕事です。
なので、法務局への手続きを行う際は司法書士の先生のお仕事になります。
共に本人に代わって手続きをして下さるので混同されると思いますが、手続きの内容では異なりますのでご注意ください。
今回のケースではお家を買う場合は、司法書士の先生。民泊の手続きをされるのは行政書士の先生と管轄が違います。
◆集客や日々の清掃業務
先ほども私の知り合いのケースを書きましたが、ご本人ですべて受け入れができればコストはご自身の人件費と消耗品の購入のみですが、専門の会社さんへ依頼されるとそちらへお支払する管理料などが必要です。
◆その他
・所有物件でしたら毎年の固定資産税等の税金
・設備や室内が傷んだ場合のメンテナンス費
・町会費・自治会費
・水光熱費
・将来の改修に備えての貯蓄
色々と書いてきましたが、ご自身の手から離して副業とされる場合は収益性が低いです。まして、大半を借入してスタートした場合、軌道になるまでは持ち出しになる恐れがあります。現在すでに数件を所有して資産作りができている方は良いかもしれませんが、初めての不動産投資として民泊を取り入れるのはリスクが高そうです。
どちらかというと副業の位置ですが、しっかりとご自身で色々しないと収益を作り出すのは厳しそうです。
昨今の話題にも触れますが、メインは海外からの宿泊客だと思います。もちろん、中には日本人の方がホテルよりも安いという理由で宿泊されるケースもあります。
流行性のウイルスが世界で不安が起こると一気に宿泊業界は影響を受けてしまいます。突発的な外的要因で宿泊客が低下すると思う事業展開には繋がりません。今回のことで、いつどこで起こるかわからない不安も予測が必要になるでしょう。
最後に、民泊がなぜ認められたのか？
宿泊施設が少なく、それを解消するために取り入れた制度であることを忘れてはいけないと考えます。大阪では昨今ホテルの数も増えてきました。それにより宿泊を受け入れできる体制が整ってきています。
ここからは推測ですが、国の政策により民泊の制度が廃止される。制限がかかる。そのようなことも併せてリスクとして考える必要があるのではないでしょうか？
その時に既得権益として守られるのか？一斉に制度が廃止されるのか？今後の動向をみていきたいと思っております。
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