• Takayuki

300万円までの投資物件




手元資金が少ない方でも始められる投資物件はやはり小額投資で購入できる投資物件になってしまいます。

会社員の方でお勤めの場合、毎月の固定給で安定したお給料があればお借入れがしやすいのですが、一般的な住宅ローンと違い投資物件は借りる際の金利が変わってきます。

住宅ローンでは最優遇の金利がとれれば、0.4%台でお借入れすることができます。

しかし残念ながら投資物件は住宅ローンを利用して借りることができません。

※一部報道で騙して住宅ローンを利用して購入されているっていうのがありましたね。そこだけを切り取ってみると住宅ローンを利用して購入することはできます。ただし、大きなリスクを伴うことを知っていますか?

今回のように金融機関を騙して住宅ローンを利用して購入した場合、一括返済を求められる。今の住宅ローンを返済しないと次の住宅ローンを組むことができない。最悪の場合、詐欺罪で訴えられる。

このように大きなリスクが後ろに介在しています。恐らく個人の方が思い付きで住宅ローンを利用して購入されているケースはほとんど皆無でしょう。どちらかと言うと不動産会社が主導で進めていると考えられます。

上手い話しに飛びつくのはくれぐれも注意ください。


話は戻りまして、住宅ローンを利用せず借入をする場合、不動産を担保として借入することも一つです。借入するにあたりそれだけの担保価値があれば金融機関から融資を受けることができます。

また、不動産を担保として提供しない無担保ローンも各金融機関でもあります。

例えば、一金融機関のホームページに掲載されていたのが、金利約4%(保証料込み)~。借入期間10年程度の商品がありました。金融機関によっては6%など、様々な金利で貸し出しをされています。


先程の金利4%で10年間借入をすると


月々の返済額は30,373円となります。

10年間での金利の総支払額は約64万円弱です。

月々の利息支払い額は約5,333円になります。


物件価格300万円の戸建て物件を購入したとしてシミュレーションすると、賃料は5.5万円と仮定。


1.購入価格300万円

2.購入時諸費用目安60万円

(登記費用・不動産取得税・仲介手数料・固定資産税等)

3.改装費用100万円


費用総額460万円


表面利回りでみると

5.5万円×12ヵ月=66万円

66万円÷460万円×100=14.3%となりました。


実際の収支を見ていくと

①借入額は300万円なので、その他不足資金は手元資金で賄うこととします。

月5.5万に対して借入返済額は約3万円なので、手元には約2.5万円が残る計算となります。

空室期間を半年とみた場合3万円×6ヶ月=18万円。この金額は収入を得るまでの間は支払いで無くなってしまいます。

金融機関から10年借入で進めていっても、毎月2.5万円の収支が入りますので10年経過後には300万円の収入を得ることができます。

※ここでは、毎年発生する固定資産税等や空室リスクは考慮しておりません。また初期の貸出期間の空室期間も考慮していません。



②では、全額460万円を借り入れたした場合に返済額はどうなるのか?借入期間は同じく10年だとすると46,572円です。これでも収入から見ると約8千円程度は毎月プラス収支として計上されていきます。

上記と同じく金融機関からの借入10年で進めていくと、毎月8千円の収支が入りますので10年経過後には96万円の収入を得ることができます。

※注意書きは上記と同じく毎年の公租公課は考慮しておりません。


皆さんならどちらの借入を選ばれますか?

①を選択する場合は、もちろん手元資金として現金が必要です。現金が無ければ多少は借入が必要となります。ある程度の手元現金を残して支出できるならばこちらの方が、収入額も多いのがお分かりいただけますよね。

先に160万円を支出しますが、10年後には300万円がプラスで収入として入ります。よって、140万円が収入となります。

②を選択した場合は、持ち出すお金が一切必要ないので手元の現金が減ることはありません。そして、ローンの返済が終わるころに96万円の収入を得ることができます。


しかしながら投資物件を1件だけで終える方は少ないですよね?一つ成功事例ができれば次の新しい投資物件へチャレンジされる方が大半ではないでしょうか?ゆくゆくは1棟のビルやマンションなどを保有して、毎月の収入を増やしたいと考えている方が多いと思います。

そのためには購入する物件を10年単位で増やしていくと30歳から初めても30年後の60歳で3物件の保有となります。月5万円の収入を得られていると考えれば3件で15万円の収入を確保できるので決して悪くはないと思いますが、増やせるなら増やしておきたいのが人の心ですよね。


次のステップへ向けてを考えると購入する物件の周期を早めることができればいかがでしょう?

先程の例を見ていくと、

※簡易計算のため実情と違うことを予めご承知おきください。


①を選択した場合

借入から5年が経過したら約半分の150万円を返済できていると仮定します。

そして、毎月2.5万の収入を使用せずに貯蓄しているとします。

2.5万×5年間(60ヶ月)=150万円になります。

つまり、そのまま貯蓄を続けていれば5年後には全額完済ができることとなります。


②を選択した場合

借入から8年が経過したら約8割の368万円を返済できていると仮定します。

そして、毎月8千円の収入を使用せずに貯蓄しているとします。

8千円×8年間(96ヶ月)=76.8万円になります。

上記と同じく貯蓄を続けていれば8年後に併せて返済をすることで全額返済ができるようになります。


もちろん、全額返済しないと次のお金が借入できないわけではありません。

ご本人次第では次の借入へ進まれる方もいらっしゃると思います。ここでは、あくまでも手堅く投資物件を増やすための考えに基づいてシミュレーションしています。


あえて記載しましたが、皆様ご存じの通り借入額が少ない方が収入が増えるのはもちろんです。

会社員投資家さんは小さな物件から購入して大きな物件へと変化している方が多いです。


その第一歩として購入する初めての投資物件。一番最初なのである程度はリスクを抑えた投資から始めることが望ましいです。

先ほども記載しましたが、どちらを選んでも間違いでも正解でもないと思っています。何よりも興味関心はあるけどお金がないから、知識がないからと止まってしますことがもったいないと思います。

書籍やネットからセミナー参加などで知識は入ってくると思います。その知識は運営するための知識よりも失敗しないことを考えた知識を入れて下さい。

不動産は時代の流れで価格も変わってきます。そして、思うような運営ができればそうでないことも多々あります。

実際に投資物件を購入してご自身で運営していかないとわかならいことが大半です。

でも一つ経験すると次の対策は考えられます。


数ある投資の種類の中で不動産に興味関心を持たれたなら、まずは少額の不動産投資から始めてみてください。失敗もあります。成功もあります。その失敗を最小限にとどめ、成功への確立を上げれる方法は必ずあります。

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