今回は不動産を購入される際に取り交わしをする不動産売買契約書について書いてみます。
不動産投資物件のみならず、ご自宅が持ち家の方であれば既にご経験もあると思いますが今回も初めて不動産を購入される方に向けて書いていきたいと思います。
■不動産売買契約の必要性は？
法律のお勉強をされた方であればよくご存じの通り、契約行為自体は口約束でも成立します。
僕の住んでいるお家を２０００万円で売ります。
私があなたのお家を２０００万円で買います。
これでお互いの意思が合致しましたので契約が成立します。
しかし、不動産は高額になるので現金一括で購入できる方の方が少ないですよね。
その場合どうするか？
持ち家の場合であれば住宅ローンを申込して融資の承認が下りればお金の準備ができるようなったので、ようやくお家を買える人になります。
では、売ります。買います。それだけで成立しますが、肝心な住宅ローンが下りなければ、お家を買える人にはなりません。
そうなると、約束（契約）と違うことになります。ごめんなさい。それで終わることができれば何も問題ないですが、相手のこれからの予定や都合に変化をもたらすならば、約束したことを守ってもらわないと困りますよね。
そうなったら約束を守らなかった場合どうするか？そんなことも最初から取り決めして置いたら、どちらの立場でも安心できますよね。
そう！つまり安心した約束（契約）をするために契約書の取り交わしをします。
そのような点も踏まえて書いていきます。内容も様々なので、一つずつ見ていきましょう。
■不動産売買取引
不動産を購入された方、売却された方、皆さんはどのような形で不動産を取得しましたか？
１．不動産会社さんが仲介に入って不動産を取得した。
２．不動産会社さんが売主の不動産を直接購入した。
３．個人間で不動産取引をした。
パターンとしてはこの３パターンになります。
多くの方は１もしくは２で取得されていると思います。
稀に３の個人間取引の方もいらっしゃいますよね。
■個人間取引とは？
不動産会社（仲介会社）を介さず、売主さんと直接話し合いをしてお家を取得する。逆に買主さんに売却する。
この取引の際に売買契約書をどうしているのか？
文房具屋さんへ行くと契約書のひな型なんてものが紙で売っていたりします。
今であれば、ネットからダウンロードすることも可能でしょうか。
そちらのひな型を利用して、不動産の所在や、面積、売買の取引価格なんてものを書き込みして使用されるか、
お知り合いの不動産会社さんへ依頼して契約書を作成してもらうか。
どちらかでしょう。
自分たちで内容がわからないまま契約書を作るとお互いにリスクがるので不動産会社さんへ依頼する。これは良い判断やと思います。
私が不動産をしているからというわけでなく、専門家に作成してもらうほうが、市販で購入する契約書やダウンロードできる契約書と比べて、不動産取引の慣習で注意しないといけないポイントなどが盛り込まれているからです。
では、不動産会社さんへ依頼したら大丈夫！ってならないでください。
本当にその契約書は、皆様のお取引する不動産のことをしっかりと理解して作成されているのかが大切です。
■契約書を作成するうえで必要な情報は？
１．取引する不動産の情報
２．取引する当事者の情報
３．取引する売買価格（手付金含む）
４．取引の期限
※住宅ローンを利用される際は、いつまでに住宅ローンの承認を得るのか？
※お家の引渡しをいつまでにするのか？（最終期限）
大雑把ですが上記の情報を頂けたら最低限の契約書は作ることができるんです。
契約時に大切な条文はひな形でありますので、そこに加筆することがなければそれだけです。
なので、最低限の情報しかなければ最低限の契約書になってしまいます。
そうならないように事前にどのような話し合いの元、契約を進めるのか？その点をお伝えしておかないと見た目は立派な契約書が完成しても、中身は伴っていないそんなことに陥ります。気づくのはトラブルになった時にわかるんですが、できればそうならないようにしておきたいですね。
■関東、関西の商習慣の違いを知ってる？
不動産のお取引でも関東と、関西で商習慣が違うのをご存じでしょうか？
不動産のお取引をされた方はご存じかもしれませんが
１．固定資産税、都市計画税の精算の起算日が違う
２．投資物件（収益）であれば、敷金（保証金）の取り扱いが違う
この二つは良く耳にされると思います。
１．固定資産税、都市計画税の精算期日は
関西は４月１日を起算日としています。なので、４月１日～翌年３月３１日までを１年とみます。
関東は１月１日を起算日としています。なので、１月１日～１２月３１日までを１年と見ます。
どうして関東と関西の取り扱いが違うのか？
個人的な見解ですが、
固定資産税、都市計画税の納税義務者は１月１日現在の所有者に対して納税通知が送られます。
なので、関東はこの納税義務者を軸にした考えから１月１日スタート。
しかしながら、土地、家屋などの納税する金額がわかるのが４月１日になります。
なので、関西は新たな納税額が始まる４月１日をスタートとしていると勝手に思っています。
私も以前の勤め先が本社が東京で、大阪での取引がそれまでなく本社の指示通りに動いていた時、相手の仲介会社さんから突っ込まれました。ここは、関西なので関東の１月１日基準でなく４月１日にして下さい。確かにそうですよね。郷に入っては郷に従え。その時は務めていた会社もよく理解できてなかったので、強引に１月１日基準日でお取引をして頂きました。
恐らく関西で不動産を購入される場合は、４月１日基準日だと思いますので、１月１日になっていたら質問してみるのもよいでしょう。
２．投資物件（収益）であれば、敷金（保証金）の取り扱いが違う。
そもそも、敷金、保証金って言葉も関東、関西でわかれますよね。
敷金は関東
保証金は関西
意味は同じです。
この敷金・保証金は、借主さんから預かっているお金になります。なので、退去される際には返還しないといけません。
今の所有者さんが借主さんから３０万円を預かっているとします。
その借主が住んでいるお家を売却します。
【関東の場合】
売却する価格とは別に買主さんへ現金として３０万円をお渡しします。
売主さんと買主さんの間で敷金・保証金の引継ぎが現金をお渡しすることで実際に行われます。
【関西の場合】
売却する価格とは別に買主さんへ現金はお渡ししません。売買価格に反映させた状態で売却します。
持ち回りと呼ばれ、新たな買主さんは借主さんが退去するときに現金を用意してお渡しする必要がでてきます。
形は違いますが結果は同じですよね。
心理的にはお金を直接受け渡ししてもらえれば、別の口座へよけて管理できたりするので親切かもしれません。
関西人の心理としては、売買価格の中に敷金・保証金を含んでいるので、不動産自体の価格は下がるのでお得な感覚があるのか？
このようにやり方は違うけど、同じ目的のためにしていることがあります。
だからと言って、個人間取引するときに私は関東だから１月１日を基準日として、売買するときの敷金・保証金は別に現金を用意しないといけない。そういうわけではありません。
私達不動産会社は均一にお仕事をするために、その地域での商習慣を取り入れているだけです。
それよりも気を付けてほしいのは契約の条文です。
先ほどから書いてますが、契約書の条文も関東と関西で異なります。