前回はわかならいことへ不安がわかると、どうかわるのか？
私の場合は、不安でしたが、不動産競売の理屈や流れを知ることで不安は減少しました。
それはあくまでも不動産競売ビジネスでのお話です。
事業として売り上げを作るための競売での物件の仕入れ、そして売却による利益の計上。
個人的な感覚ですが、最低でも一年間はその地域（管轄する裁判所）の動向を見て頂くとわかるようになってきます。
ただ一つポイントがあります。
入札している会社、個人や落札している会社や個人を知っておくことです。
会社名や個人名を知るためにはどうしたらよいのか？
まず、入札している方全員の名前を知ることはできません。それはすべての情報が開示されているわけではないからです。なので、知る方法としては落札のときに発表される上位３社を知ることになります。
知る方法は３点です。
①裁判所へ出向き開札発表を聞くこと。
②裁判所で公示される落札者一覧の掲示をみること。
③競売入札のための冊子を作成している業者と契約をして開札結果を送ってもらうこと。
概ねこの３点でしか情報は得ることができません。
③に至っては冊子購入がメインで、その付属サービスで開札結果を送って頂くサービスです。お金に余裕があるならば利用しても良いかと思います。 ＢＩＴでは黒塗りの情報も裁判所にて情報を取得しているため黒塗りされていない情報を裁判所へ出向くことなく見ることができるのは良い点です。 私のお勧めはやはり、①の裁判所へ出向いて開札結果を聞くことです。 これは自身が入札していると臨場感を感じてもらうことできます。 私が参入し始めたころ（入札をしていたのは大阪地裁本庁管轄）では、上位５社を読み上げていました。 そのためすべての開札結果が告げられるまで約２時間程度を要していましたが、途中から上位３社へ変更されました。時間短縮ですね。 上位５社の読み上げの際はドキドキ感が凄くありました。 第５位の名前と金額の読み上げで自社がそれよりも低い金額であればそれで終了です。しかし、それ以上の金額で入札している場合はどこで呼ばれるのか？ 以前の勤め先は株式会社の法人でした。そして後カブです。 なので、第２位の発表の際に「株式会社」と呼ばれた瞬間、勝利確定です。
あとは金額の開きがどうだったかをその場で聞けるので次回の入札の参考とすることができます。
上位３社になってからはドキドキ感はすぐに終わってしまうので少し寂しかったです。
先ほども書きましたがＢＩＴで掲載されいている情報の内、黒塗りされている箇所があります。いわゆる個人情報に該当する箇所が黒塗りになります。
調査前に謄本を取得すれば現在の所有者が住んでいるのかわかりますが、競売ビジネスでも転売ビジネスでしたので、それをしていると経費が掛かりすぎるので、私の会社は毎回、裁判所へ出向いてチェックしていました。
チェックと言えども、事前にＢＩＴで目を付けた物件のみなので件数は知れています。
閲覧箇所も利用しやすく近くにコピー機が置いていたりするので必要カ所はコピーを取って持ち帰ることもできます。
本気で競売ビジネスに取り組もうと思われるならば１年間をシミュレーションしてみるのも事前準備としては良いかもしれません。
①ＢＩＴで競売物件をチェック。 ②チェックした物件をバーチャルで入札額をたててみる。 ③裁判所へ出向いて落札結果を聞く。 この繰り返しです。これを繰り返すことで競売市場の相場観は間違いなく養うことができます。 そうそう、入札時の注意事項として書いておくと ①入札書に同封する書類や印鑑漏れがないかチェック ②入札書に書き込む金額をチェック ③入札書の最終提出日をチェック 私は上記３点を注意していました。
順番に見ていくと
①入札書に同封する書類や印鑑漏れがないかチェック
これは必要書類など添付漏れがあると無効となるからです。
入札書の印鑑漏れなどは、裁判所へ出向いて入札書を提出されるならば執行官がチェックしてくれるので捺印漏れはなくなります。そこで捺印した印鑑は以後裁判所で手続きをする際の印鑑となるので、入札をする際は専用の印鑑を用意しておくのもよいでしょう。
②入札書に書き込む金額をチェック
本当に年に１回あるかないかで入札書に書き込む入札額を間違えて記入される方がいます。
なぜ間違いだと思うのか？
落札額が６００万前後として「０」を一つ多く書きすべて「６０００万円」などといった金額で落札が読み上げられるからです。
これも裁判所へ出向いていないと他の２社と比較できないため、間違いなのか本当にそう思って入れたのか？落札者だけの金額では判断できません。
※原則的には記入金額を間違えても落札する権利が与えらえます。止める場合は入札時に預け入れた保証金を捨てることになります。私はその経験がないのでわかりませんが、もし、そのようになってしまった場合は裁判所にある執行官室にてご相談になると思います。
③入札書の最終提出日をチェック
入札書を提出する際は、受付期間の最終日に裁判所へ持参していました。
理由は？ 入札書の受付期間中も取り下げができるからです。 早めに提出したけど、締め切り前に取り下げになってしまっては骨折り損のくたびれ儲けです。 そうならないためにも、入札書提出の最終日の朝に管轄の裁判所へ電話を入れて取り下げされていないか確認します。 我々不動産会社であれば当たり前の物件確認です。 ※余談ですが、競売の取り下げは開札日前日まで行うことができます。 なので、入札最終日に提出したからと言って必ず落札できることがないことを知っておきましょう。 実際に私も過去に何度か経験があります。 入札日当日は取り下げになっていないのに、開札を聞きに裁判所へ出向くと、会場入り口に開札される事件番号（物件の管理番号）が貼りだしされています。 そこに取り下げであれば取り下げの旨が記載されているので、その場合は保証金が返還されるのを待ちましょう。 上記を入札前に確認をして保証金の振込を行った後に、管轄裁判所へ入札書を持参します。 郵送でも手続きできますが、極力裁判所へ足を運ぶことをお勧めします。 ワンポイントアドバイス ※お昼休み中は受付が止まるのでお昼の時間帯は外しましょう。 執務全般が中止されるので、フロアの電気も消灯されてしまいます。 なので、備え付けの入札記録の簿冊も見れないのでお昼休みは外していきましょう。 おまけ 裁判所へ出向くと「配当要求」の簿冊を見ることができます。 「配当要求」の簿冊とは？ 競売の申し立てがされてから、他に債権を持っている債権者がいないかの申し出を待ちます。 いわばこれから競売に出てくる不動産の情報です。競売予備軍ですね。 たまに不動産会社さんらしき方がその簿冊を見て営業を仕掛ける先を探されている方がいてます。 競売前に取引が可能となれば任意売却での売却も望めるので建物所有者、不動産会社にもビジネスのチャンスが落ちているんですね。 度胸がある方ならそちらで物件を調べて直接購入できないか話に行くのも一つかもしれません。 ただし、債権者の同意が必要となると思いますので残債が多すぎると話にはなりません。 個人の名前で書面が届いても開封されないかもしれないのであまり有効ではないですが。。