過去に何度か競売でのお話を書いてきました。そして、初めて参戦するにはハードルが高いとも書いてきました。
その理由はなんと言っても情報量が少ないのと自己責任での判断になるためです。
誰かパートナーとなる方や相談できる方いてれば、知恵を出すことでカバーすることもできます。もしくはリスク関係なくご自身で解決するという意気込みがある方には関係ないかもしれません。
全般的に言えるのは素人が手を出すと失敗する可能性が高いということです。
しかし不動産投資いう観点で絞り込んでみると狙い目の物件が存在します。今回はそのポイントについて書いていきたいと思います。
まずは入札にあたって何が問題になるのか？
その点をまずはしっかりと押さえていきましょう。
◾️入札の資金
入札にあたっては、各物件に定められた保証金を預け入れる必要があります、
ほとんどの方は現金で保証金を振込されると思うので現金が必要です。
この資金を用意できるか？
また、落札できた場合は裁判所より納付通知書が届きますのでその期限内に支払う必要があります。これも現金振込なので最後にも現金が必要となります。
融資を利用する場合は事前に金融機関との調整が必要なので入札前から相談しておくことが大切です。
落札できたけどローンがつかなくて残代金が納付できない！そんなことにならないように注意しましょう。
◾️執行官の意見書
執行官の現地調査により、現地での調査内容、所有者、占有者、第三者の権利関係を確認しましょう。
ここに書かれている内容が理解できるようになれば、ある程度のリスクは予測と回避策が思いつくようになるかと思います。
添付の写真からも入ってくる情報があるのでそちらにも目を向けてみましょう。
枚数が少ないのでわかりにくいと思いますが見てみると見えてくるところがあります。
◾️鑑定士の鑑定内容
こちらには物件に対して調査をした内容が記載されています。
物件自体の内容なので、あまり必要な情報は少ないと思いますが、建築確認申請や検査済証のことも記載されているので、有り無し確認しておくのもよいです。
そして、収益物件については収益還元法等により鑑定士が試算もしています。
そちらの内容をみて客観的に自分のイメージする収益性があるのか否かをみてみるのもいいですね。投資のことがわからない方でも、何回も色々な物件を見比べてみると考え方やとらえ方が見えてきます。
最初はわからない用語があると思いますが、自学でもできる教材なので3点セットを見てくださいね。
上記に列記した内容を総合的に見るポイントとして絞り込んで見るだけでもわかることがあります。
それを踏まえた上でどんな物件を選ぶのか？
ズバリ
最先の賃借権です。
これは3点セットと呼ばれる資料の物件明細書と呼ばれる箇所に、競落人が負担することとなる他人の権利という項目に記載されています。
これは、今回競売になった原因（担保権『抵当権等』）の設定前から賃借権の契約がされているので保護されている権利となります。
なので、買取再販をしている不動産会社の入札は考えにくいため入札件数が少ないと考えられるのがポイントです。つまり不動産投資物件として考えている方のみの入札になると予測ができますので、落札できる可能性が高いとも言えます。
※最先の賃借権での注意ポイント
執行官の意見書を要チェック。
稀に執行官のコメントで権利関係や占有状況で疑問を頂いているコメントがあります。
このコメントが記載されているときはほかの関連資料からも情報がないかしっかりとみてみましょう。
本当に占有できる権利を持っている人物なのか？本人は言っているけど不明である。など執行官のコメントがでています。
そのコメントがある場合は入札を見送るのも一つです。
また、占有者のコメント欄でも契約書が存在しない。敷金として１００万円以上の敷金を預けているなど。落札したものに対して何かしら請求を仕掛けてきそうな予感を感じるコメントなんかもあるんです。
そんなコメントを見たら見送りましょう。
実際に落札してみないとわかりませんが、話し合い等で時間を要することも考えられますし、落札しても不明な請求をされる恐れがあることは先ほどの通りです。
住み続けてもらえる可能性が高くて、執行官のコメントで疑問もなく室内写真からも整理されたお部屋の様子を見れたら入札を検討してもよいでしょう。
続いて
６か月猶予と呼ばれる物件です。
６か月猶予って？
これは先ほどは、今回競売になった原因（担保権『抵当権等』）の設定後に賃借権の契約がされている場合です。
担保権が先に投棄されていることで送れる賃借権は保護されません。そのために中に住まわれている方は６か月間のみその部屋に住むことができるという内容です。
ただ、落札した方が退去の話をしなければ中に住まわれている賃借人は住み続けてもらえる可能性もあります。
最先の賃借権に比べると賃借人は守られないので退去の準備を進められているケースもありますのでその点は慎重に見極めることが大切です。
そのためにも実際に現地へ足を運んで物件を見ることが大切ですね。
私の経験では会社の方針で最先の賃借権は入札参加したことがありません。６か月猶予については入札、落札の経験は数が少ないですがありました。
買取再販の事業をしていた会社なので、そのまま住み続けていただくというよりも、購入しないかどうかの話し合いで落札後に伺ったことはあります。その際は残念ながら購入頂けず退去ということで３か月程度でお引越しされていきました。
引っ越しされた理由は、家主との関係も良くなかったこと。（室内の不具合があって連絡しても対応してもらえないなど）不満も多くあったそうなのでこれを機に引っ越しされたという流れでした。
この６か月猶予は不動産会社の入札も入りますので競合は増える可能性が高いです。なので無理のない入札計画が必要です。おそらく利回り計算の入札は落札できる可能性が少ないと思いますがチャンスはあるかと思います。