以前の記事で不動産投資物件の種類を書いてみました。
不動産といっても様々な種類に分かれる事。
今回は購入金額が比較的安価で購入しやすい物件として
ワンルーム、戸建てをピックアップして見比べてみたいと思います。
■ワンルーム
単身向けの王道ですね。
実家からでて初めて住む住まいとして一度は皆様物件を見られたり、考えたりされたんではないでしょうか？
その魅力は、建物の立地と家賃の低さですよね。
最近では、敷金、礼金が不要な「ゼロゼロ物件」も増えています。
賢い方ならお分かりだと思いますが、通常の募集では集客が図れなくなっている。競合が多い。など、何かしら他と比較してプラスになるために条件を緩めて募集をされている物件が大半です。
とはいえ、条件を変えずに募集していると空室期間が続くため空室リスクを考えるならば致し方ない。そんな状況もあるかと思います。
では、ワンルームの利用者ターゲットを考えると
①大学生
②社会人（新卒・転勤者）
③高齢者
概ねこの方々がターゲットになるのではないでしょうか？
それぞれのメリット・デメリットを考えると
①大学生
◆４年間の入居。
◆退去後も新たな次の学生を募集できる為、安定した賃貸が期待できる。
◆学生のため大学が移転などすると空室リスクが上昇。
◆他の物件と競合するため賃料設定に配慮が必要。
◆他の入居者とのトラブル
②社会人(新卒・転勤者）
◆新卒者の場合、契約更新まで居住が見込める。
◆転勤者の場合、期間終了まで利用される。
◆仕事を転職されると解約される恐れがある。
◆家庭環境により解約される恐れがある。
◆家賃が滞る可能性がある。
③高齢者
◆退去される可能性が低い。長くお住まい頂ける。
◆身寄りがない場合、万が一の場合に不安がある。
色々と書いてみましたが、特徴としては、ある程度の期間が来れば次の入居者を探さないといけないということです。
家庭環境が変わることで単身から複数名でお住まいになるにはワンルームでは住むことがほぼできません。
そのため、広いお部屋に移り住まわれる方がでてきたりしますよね。
また、比較的早いサイクルで空室になる恐れもあるため、室内の維持管理や補修費もある程度毎月の収入から積み立てておかないと突然支出が増えて困ることも考えられます。
当初の家賃設定のまま、もしくはアップできれば良いのですが、経過年数と共に家賃設定を維持することは困難になるかと思います。
今の時代背景をみてるとワンルームよりも１Ｋ、１ＤＫを求める方が増えてきている現状から借り手のニーズが減少していることは否めません。
需要と供給のバランスを考えると１Ｋや１ＤＫの賃料設定以下になってしまいます。
もともとそう高くない設定であっても、近隣の賃料バランスの影響を受けざる負えないことを考えておく必要がありますね。
■戸建て
ファミリー向け物件。
ご家族がいらっしゃる方は、お住まいの形態でマンションにするか戸建てにするか必ず話し合いされていると思います。
我が家でも結婚して住む家を探すときにもれなく話し合いになりました。
私自身は、マンション、戸建て共に生活した経験があり、妻は戸建てでの生活しかありませんでした。
話し合いの結果
戸建てに決まりました。
戸建てを選んだ理由として
多くの住人が住むマンションでのコミュニケーションや決まり事など、どうしてよいかわからない。（不安）
駐車場があるので、別に駐車場代がかからない。
この２点で妻の主張を尊重して戸建てになりました。
戸建ての場合は
オーナーサイドで考えると維持メンテナンスが発生するため所有してからが大変そうに感じます。
しかし保険に入ることでカバーできることが大半です。もちろん保険料はかかります。もしもの際で利用できれば大きな支出にはならないと私は思っています。
ターゲットは
①ファミリー
ほぼ、ファミリーが対象ではないでしょうか？
戸建ての種類でもどのようなタイプを貸し出しするかで賃料設定も変わりますよね。
築浅の物件であれば
賃料１０万円以上が当たり前です。
１０万円以上支払ってでも借りたい人はどんな人か？
◆学校区の問題で住まわれる人
◆持ち家よりも賃貸派の人
◆住宅ローンが組めない人
◆夫婦共働きのご家庭
単純なローン計算になりますが、
住宅を購入しようと思って月々１０万円の支払額で考える（条件は金利１％・３５年変動金利）と、約３５００万円の住宅ローンが組めるようになります。
※余談ですが、
比較的記憶新しいところでは収益物件を購入するに際して、フラットを利用して購入されていたと報道がありましたよね。
住宅ローンはご本人が住むためのローンです。そうでないと違反になるので、融資された金額全額を即時返金求められます。
これを新築で購入したケースと中古で購入したケースではさらに異なります。
例えば返済を求められたので市場で売却しようと思えば、新築で購入した物件ならば、その販売元の利益が乗っているので同額以上で市場で売却することができません。中古でも一般売主と不動産会社売主では違います。一般売主からの購入であればまだ、売れる可能性が残っているかもしれませんが簡単には売れません。
◆学校でお選びになられた方は子供さんの小学校、中学校卒業までは借りて頂ける可能性はあります。しかし、住宅ローンを今は組めないために借りている方であれば、ある程度の年数が経つと持ち家を探される方になったりしてきます。
なので、ワンルームと比較すると借り手の期間は期待できると思いますがいずれ空室になり募集が必要になるのは変わりありません。
ワンルームと比べて戸建てならではのポイントしては先ほども記載しましたが火災保険への加入です。
大きな被害、小さな被害関係なく、何かしら発生した場合は、保険会社の担当者さんへ相談してしっかりと修繕内容を確認しましょう。戸建ての場合は室内の改修よりも外壁周りの修繕をしっかりしておく必要があると考えます。
見た目もそうですが、ご入居頂いてから雨漏りがあったなんてなると余計な支出が増えるばかりです。室内であれば設備総入れ替えをしない限りそこまで高額な改修費用もかかりません。
それぞれのメリット、デメリットを考えて進めるのはもちろんですが、物件をお近くでワンルームや戸建てをご所有できれば、お客様のニーズに合わせてご自身の物件をご紹介できるので良いかもしれませんね。
一棟物と違って収益性は低いですが、地域性を活かすことで空室対策や賃料設定の維持に繋がるかもしれません。